Conceitos e Glossário

Conceitos base

Área bruta dependente: corresponde às áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam áreas comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fração, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios as garagens e parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas, desde que não integradas na área bruta privativa, e ainda outros locais privativos de função distinta das anteriores (fonte: Código do IMI).
Área bruta privativa (ABP): é a superfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores dos edifícios ou da fração, inclui varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração (fonte: Código do IMI).
Apartamento: fogo inserido num edifício com mais do que um fogo e cuja entrada principal dá para uma escada, corredor ou pátio (fonte: INE).
Data de conclusão da obra: aplica-se somente no caso de obras acabadas, sendo o ano e mês no qual o proprietário/dono de obra entende que o alojamento está pronto para ser habitado. No caso de habitação com licença de habitabilidade corresponde ao ano e mês de pedido de licença. No caso de edifícios sujeitos a obras de reconstrução, entende-se prevalecer a data de reconstrução sobre a de construção original (fonte: adaptado do INE).
Data de oferta: ano e mês no qual o alojamento foi colocado em oferta ou angariado (no caso das empresas de mediação imobiliária).
Data de transação: ano e mês no qual o alojamento foi objeto de contrato-promessa de compra e venda ou de escritura, no caso de ausência de contrato-promessa.
Fogo ou alojamento: Parte ou totalidade de um edifício dotada de acesso independente e constituída por um ou mais compartimentos destinados à habitação e por espaços privativos complementares (fonte: INE).
Fogo novo: fogo transacionado em 1ª mão pelo promotor ou que, sendo uma revenda, não tenha mais de cinco anos desde a conclusão da obra de construção ou reconstrução/reabilitação. Inclui ainda as vendas de fogos ainda em planta ou em construção.
Moradia: alojamento em edifício isolado, geminado ou em fila, a que corresponde apenas uma unidade de alojamento familiar e cuja entrada principal dá, geralmente, para uma rua, pátio ou para um terreno circundante (fonte: INE).
Obra de reconstrução / reabilitação: Obra integral em edifício, através de uma operação de promoção imobiliária, abrangendo todas as frações e partes comuns.
Tipologia dos fogos: O tipo de fogo é definido segundo o número de quartos de dormir (fonte: RGEU)

Indicadores estatísticos

Diária: Tarifa cobrada por cada dia de alojamento.
Fogos vendidos (Nº): Corresponde à estimativa do número total de transações de fogos residenciais realizadas no mercado. O seu apuramento é realizado tendo por base os dados mais recentes sobre transações publicados pelo INE, projetando-os temporalmente em resultado da evolução da atividade calculado a partir de um painel composto pelas maiores empresas que integram a base de dados SIR. Por sua vez, a segmentação infra-regional e tipológica das estatísticas do INE (que se limitam aos totais regionais) resulta da aplicação da estrutura das vendas do SIR.
Gap de mercado: mede o grau de ajustamento de preços (ou rendas) entre a procura efetiva e a oferta no mercado. É apurado pela diferença percentual entre o preço médio dos fogos transacionados e o valor médio de oferta de todos os fogos disponíveis para venda. Difere do desconto ao ter no denominador o valor de todos os fogos em oferta (e não apenas os fogos transacionados).
Oferta: contagem do número de fogos em oferta ao longo do período em análise (trimestre ou ano), incluindo os fogos vendidos (ou arrendados, no caso da oferta para arrendamento) nesse período.
Percentagem de fogos revistos: Corresponde à percentagem de fogos em oferta com revisão de preço, sendo calculado pelo rácio entre o número de fogos em oferta com revisão de preço e o número de fogos em oferta no trimestre em análise.
Preço/m²: rácio entre o preço de transação e a área bruta privativa.
Preço de Transação: valor suportado pelo adquirente na compra de um alojamento, não incluindo impostos. No caso de transações que resultam da ação de um mediador imobiliário, o preço corresponde ao valor sobre o qual é calculada a comissão de mediação.
Preços de Venda Atualizados: Correspondem a preços de venda de fogos residenciais obtidos a partir do SIR – Sistema de Informação Residencial. Os dados apresentados no Micro-SIR reportam-se sempre a preços de venda atualizados para o presente (PVA). O sistema permite ao utilizador definir a janela temporal dos dados a usar, até um limite de 24 meses. Assim, para assegurar a comparabilidade temporal dos dados, os preços são homogeneizados tendo por base os modelos de previsão e a aplicação de índices de preços locais, produzidos pela Confidencial Imobiliário.
Renda/m²: rácio entre a renda contratada e a área bruta privativa.
Renda pedida/m²: rácio entre a renda de oferta e a área bruta privativa.
REVPAR (revenue per available room): Divisão da receita total obtida para o alojamento no período (p.e. mês) pelo número de dias desse mesmo período.
Taxa acumulada de desconto e revisão: reflete a diferença percentual entre o valor inicial de oferta e o preço final de venda dos imóveis, dessa forma traduzindo o efeito conjugado de eventuais revisões de preços e descontos finais. No caso do mercado de arrendamento usam-se a renda contratada e a renda inicial pedida.
Taxa de desconto: mede a diferença entre o preço final de venda e o último valor de oferta dos fogos transacionados. É calculado imóvel a imóvel, pela média da diferença percentual entre o preço de transação e o valor de oferta que vigorava no período no qual se concretizou a venda do fogo.
Taxa de ocupação: Percentagem dos dias do mês em que o alojamento está ocupado.
Taxa de revisão: mede a revisão no valor de oferta introduzida pelos proprietários no valor dos respetivos imóveis em oferta (variação nas tabelas de preços). É calculada pela média da variação percentual dos valores de oferta em dois trimestres consecutivos, independentemente de haver ou não transações. Concorrem para este apuramento somente os fogos com alteração no valor de oferta.
Tempo de absorção: número médio de meses que medeiam entre a colocação em oferta e a transação (ou arrendamento, no caso do mercado de arrendamento).
Valor de Oferta/m²: rácio entre o valor de oferta e a área bruta privativa dos fogos.
Valores por Gama (gama baixa, médio baixa, média, médio alta e alta): correspondem, respetivamente, ao percentil 5, percentil 25 (o mesmo que 1º quartil), média, percentil 75 (o mesmo que 3º quartil) e percentil 95 dos preços (ou valores) no segmento de mercado em análise.

Rotinas de difusão

Difusão trimestral: O SIR tem uma rotina de difusão de dados preliminares, que antecedem a publicação de dados definitivos. Os dados preliminares têm por base a informação reportada pelas redes de mediação imobiliária (que são os principais contribuintes de dados para o sistema). Já os definitivos assentam no universo de operadores de integram o sistema, incluindo as demais empresas de mediação, os promotores imobiliários, os investidores e as instituições de crédito. Dessa forma, os dados do trimestre t têm uma versão preliminar e outra definitiva que é publicada conjuntamente com a difusão dos dados preliminares do trimestre t+1. Considerado que os resultados preliminares têm menor representatividade no segmento de fogos novos, a estimativa do número de transações assenta na estrutura dos dados definitivos do trimestre anterior.
Difusão mensal: Os dados das redes de mediação, para além de suportarem a difusão preliminar de dados, suportam também a difusão de dados que é feita mensalmente.