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EDITORIAL

Ricardo Guimarães

Ricardo Guimarães

Diretor da Ci

O Anuário identificou já 509 novos projetos para hotéis. Em 2014, 70% são reabilitação.

Claramente já não estamos em tempos de diagnóstico. Estamos em plana vaga de reabilitação, numa agenda que marcará a década de 2010.

Em 2011 questionava-me sobre o interesse de realizar o Recenseamento da Habitação. Claro está, compreendendo que não pudesse deixar de ser realizado, mas consciente de que os números iriam trazer poucas novidades, numa década marcada pela sucessiva quebra no investimento na construção, pela subsistência da aquisição de casa própria como modelo de acesso à habitação e pela contínua aposta na construção nova, relegando para o espaço da retórica as apostas na reabilitação urbana.

Esse cenário será totalmente distinto em 2021. Essa altura, sem dúvida, valerá a pena pôr grande entusiamo na realização dos “censos”. Os números podem revelar um quadro muito diverso, pelo menos no que se refere à reabilitação do edificado.

Olhando o caso de Lisboa, inquestionavelmente o mais expressivo, desde 2011 que se verifica o lançamento de cerca de 350 obras de reabilitação anualmente. Mantendo o ritmo e considerando uma estimativa de cerca de 4 mil edifícios a necessitar de obras em Lisboa (à data de 2011), em cerca de 12 anos ter-se-á realizado o essencial dessa enorme empreitada. Julgo ser justo repartir entre o mercado e as políticas públicas o mérito desse sucesso. Pelo lado do mercado, na medida em que soube adaptar-se às novas condições de financiamento e ao impulso dado pela procura, designadamente associada ao turismo e alojamento local. Pelo lado das políticas públicas, pode destacar-se o esforço na qualificação dos espaços públicos mais relevantes, assim como um conjunto alargado de medidas de política que tem por fim dar sustentabilidade ao caminho percorrido, promovendo a manutenção do nível de investimento.

Do lado da procura, devem destacar-se os regimes dos Vistos Gold e de benefícios fiscais para atração de residentes não habituais, tendo-se ambos revelado ferramentas com enorme potencial para promover o investimento em reabilitação. Já do lado da procura doméstica, há a destacar a revisão na lei das rendas. Pelo lado da oferta, vale a pena citar o novo enquadramento que resulta da reforma do ordenamento do território, sem dúvida sinalizando no sentido da primazia à reabilitação urbana, ao qual se juntam o RERU – Regime Excepcional de Reabilitação Urbana e o novo programa Reabilitar para Arrendar. Todo o foco da política tem estado na reabilitação. Mas o mesmo se pode dizer dos investidores, promotores, construtores, projectistas e todos os demais membros da fileira.

E isso vê-se nos números, em especial nos relativos à dinâmica de preços e de valorização dos mercados que são o palco da reabilitação.

Esse é o caso do Porto. Em parceria com a Porto Vivo, a Confidencial imobiliário lançou recentemente o Observatório da Reabilitação da Baixa do Porto, tendo por missão, entre outros dados, produzir um índice de preços de transação específico para o imobiliário desse mercado. Os números não podiam ser mais claros: no período de 2009 a 2014, os preços de venda na Baixa do Porto subiram 49%. Tinham descido até 2011, recuperando desde então. Se tivermos como referência o ano 2011 e não 2009, a variação acumulada do índice foi de 56%.

Esse é um dado em completo contraciclo com a tendência geral do mercado - para o mesmo ciclo desde 2009, o Índice de Preços Residenciais da Ci, apurado com base em dados sobre preços de venda (informação do SIR), observava uma descida de 13%. Mas importa ver para que mercados esse investimento se tem canalizado, pois há muito mais do que habitação. De todos, mesmo não sento o mais expressivo em volume, inevitavelmente destaco o do turismo.

Desde 2012 a base de dados do Anuário identificou o lançamento de 509 novos projetos para hotéis, dos quais 192 em 2014 (dados com base na pré-certificação energética).

Para além do volume, o sector do turismo destaca-se pela tipologia de obras, já que 70% dos projetos são obras em edificado (grandes intervenções). Esta percentagem supera a de todos os demais sectores e mostra como a reabilitação não é um fim, é um meio para a valorização de um ativo essencial, chamado cidades.