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EDITORIAL

Vitor Reis

Vitor Reis

Presidente do IHRU

Apostar no Arrendamento para fazer Reabilitação Urbana

Nos últimos meses, em que começaram a surgir resultados positivos na economia, no emprego, no crescimento e também nos setores da construção e do imobiliário, há duas perguntas que se impõem sobre o nosso futuro imediato:

Queremos sair desta crise reconstruindo o mesmo tipo de desenvolvimento urbano e de promoção habitacional que tivemos nas últimas décadas? E repetindo o anterior modelo de financiamento?

Julgo que a resposta deve ser negativa, por várias razões.

A evolução demográfica portuguesa dos últimos trinta anos e especial dos últimos oito, apresenta indicadores preocupantes, que apontam para uma situação recessiva de difícil inversão no curto prazo. O fator demográfico é decisivo num contexto em que existem milhares de fogos devolutos. O mercado de arrendamento, que há 50 anos representava mais 60% das formas de alojamento habitual sofreu uma contração enorme neste período e a sua expressão é hoje de 20%. Sem um mercado de arrendamento pujante, não se diversifica a oferta habitacional e não se facilita o acesso das famílias a uma habitação condigna. O setor da reabilitação de edifícios sempre teve uma expressão residual porque o congelamento das rendas ditou o afastamento dos investidores do parque antigo, privilegiou a construção nova e a aquisição de casa própria. Sem investimento no parque habitacional antigo dos nossos centros históricos, não preservaremos a nossa herança arquitetónica e assistiremos à sua desertificação e decadência.

O crédito à aquisição de habitação e o financiamento de operações imobiliárias alterou-se profundamente após a crise do subprime norte-americano. A redução do rendimento e do poder de compra das famílias, a par do endividamento existente, provocou uma natural redução na oferta e na capacidade de aceder a produtos de crédito.

Haveria outras razões para confirmar que é necessário uma mudança de paradigma e de modelos. Porque o caminho já não é a expansão urbana, porque não existem condições para continuar a produzir construção nova, porque a oferta de habitação não é viável se continuar a assentar exclusivamente na compra de casa. Porque precisamos de soluções sustentáveis, mais acessíveis e que também correspondam às novas realidades de mobilidade e de emprego.

Importa recordar que o setor da construção esteve em queda desde 2001. Todos os indicadores, encerramento de empresas, postos de trabalho extintos, redução da FBCF, número de fogos produzidos, peso no PIB, mostram um declínio que foi estrutural.

Impunham-se mudanças difíceis de concretizar.

Em primeiro lugar a reforma do arrendamento urbano, que foi fundamental para quebrar o ciclo de décadas de congelamentos de rendas e fomentar o investimento na reabilitação de edifícios.

Continua a haver em Portugal uma certa mentalidade que não percebe que um edifício deve ser tratado como uma empresa. Que tem custos e proveitos, e que se não for bem gerido, não será viável. Quando percorremos as ruas das nossas cidades, facilmente nos apercebemos da sucessão de edifícios que não passam de empresas falidas à beira da derrocada.

Por isso, a mudança no arrendamento urbano é decisiva para o sucesso da segunda reforma – a reabilitação urbana. Se queremos atrair investimento para este setor e produzir alojamentos acessíveis, a solução está no arrendamento.

Também aqui foi necessário tomar uma medida difícil – o regime excecional de reabilitação urbana (RERU) –, que permitiu acabar com uma sucessão de normativos absurdos que só serviam para elevar os custos da reabilitação e na maior parte dos casos, tornar inviável a recuperação de edifícios antigos.

Em terceiro lugar, um desafio que já se colocava há vários anos e que nunca fora conseguido – a aprovação da Estratégia Nacional para a Habitação. Pela primeira vez, existe um documento estratégico para o setor da habitação, apostando na reabilitação urbana, no arrendamento habitacional e na qualificação dos alojamentos. Finalmente, a concretização de um novo modelo de financiamento, com a criação do programa Reabilitar para Arrendar – Habitação Acessível, destinado a financiar a reabilitação de edifícios antigos para arrendamento com rendas acessíveis.