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EDITORIAL

Ricardo Guimarães

Ricardo Guimarães

Diretor da Ci

No Centro Histórico de Lisboa, os fogos de A+ a B- têm preço 42% acima dos classe C

Na Confidencial Imobiliário temos aprofundado cada vez mais a capacidade analítica sobre o mercado de reabilitação urbana, espelho do protagonismo que o mesmo tem ganho enquanto espaço privilegiado do investimento imobiliário.

Nessa linha, o Anuário Imobiliário e Energético foi o primeiro projeto de produção estatística e de monitorização lançado, afirmando-se como um verdadeiro radar dos novos projetos em curso, mapeando-os e, por essa via, dotando os diversos agentes interessados (públicos e privados) da capacidade de beneficiar de uma vista aérea e integrada das dinâmicas de reabilitação, conciliada com uma vista detalhada, imóvel a imóvel, de cada um desses investimentos.

Na presente edição apresentam-se os principais projetos licenciados no ano 2015, pondo o foco nas cidades de Lisboa e do Porto, reconhecidamente aquelas que têm sido os palcos mais relevantes do interesse dos operadores, numa primeira fase como resposta a uma necessidade de encontrar refúgio em mercados mais centrais e com um perfil de risco mais controlado e, numa segunda fase, em resultado do despertar do potencial turístico que os seus centros históricos tinham latente. A edição impressa do Anuário é complementada pela edição eletrónica na qual constam todos os projetos destes dois concelhos, assim como todos os investimentos nos demais concelhos das respetivas regiões, assim como do Algarve.

Na linha do desenvolvimento de novos projetos de monitorização do investimento em reabilitação, desde finais de 2014 a Confidencial Imobiliário tem vindo a trabalhar na produção de novos indicadores estatísticos sobre as Áreas de Reabilitação Urbana (ARUs), tendo por base as transações reportadas pelos proprietários aos municípios, no contexto dos direitos de preferência de que estes organismos gozam nessas ARUs. Trata-se de uma fonte de informação muito relevante, já que abrange todas as transmissões realizadas nesses territórios. O primeiro output produzido a partir destes dados foi o Índice de Preços do Centro Histórico do Porto (CHP), uma iniciativa conjunta com a Porto Vivo, SRU, à qual se seguiu a conceção de um índice congénere relativo ao Centro Histórico de Lisboa (CHL), desta feita em parceria com a Câmara Municipal de Lisboa, entidades que compreenderam a premência do lançamento de métricas específicas para estas novas realidades, seja para a monitorização das políticas públicas ou para a formação de expectativas por parte dos proprietários e demais agentes do mercado. E os números falam por si: o CHL valorizou 22,3% em 2015 sendo acompanhado pelo CHP cuja valorização foi de 17,5%. São números que impressionam mas que, ao mesmo tempo, são o simples reflexo da profunda transformação observada nestes territórios nos últimos anos.

Entretanto, estas métricas foram aprofundadas no novo sistema de informação lançado em 2016, o SIR-RU. Este sistema enquadra-se na linha do SIR – Sistema de Informação Residencial ao ter por objeto principal a produção de estatísticas sobre preços de transação. Contudo, ao assentar numa fonte de informação administrativa (direitos de preferência), tendencialmente exaustiva de todas as transmissões do mercado, potencia a produção de resultados com uma muito maior granularidade, em especial geográfica. Efetivamente, foi possível segmentar o CHL em 25 bairros e o CHP em 4 bairros (o CHL abrange as freguesias da Misericórdia, S.M. Maior e S. Vicente, e o CHL que corresponde ao designado “Porto Património Mundial”).

Para esse efeito, todas as transações foram georreferenciadas, sendo ainda cruzadas com outras fontes muito relevantes, como sejam os certificados energéticos, a partir dos quais se pode caracterizar adequadamente cada imóvel, desde logo quanto à classe energética. Essa variável revelou-se a proxy perfeita para medir a correlação entre o investimento em reabilitação e a valorização dos imóveis no mercado. Os dados apurados mostram que em média no CHL, para o mesmo bairro, os fogos de classe A+ a B- superam em 42% o preço dos fogos classe C. Esse prémio é o “envelope de financiamento” oferecido pelo mercado.