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OPINIÃO

José da Silva Costa

José da Silva Costa

Conselho Editorial da Ci

A propósito dos avisos recentes sobre o risco de bolhas especulativas no mercado imobiliário português

No mercado imobiliário português temos observado uma tendência persistente de recuperação dos preços imobiliários, e em particular uma valorização forte nos centros históricos de Lisboa e Porto. Esta recuperação dos preços no mercado imobiliário levou a que recentemente várias instâncias emitissem avisos sobre o risco de se gerar uma bolha especulativa no mercado imobiliário português e chamando a atenção para que não se cometa os erros do passado. 

Uma bolha especulativa no mercado imobiliário ocorre quando há um desvio persistente, sistemático e crescente dos preços imobiliários em relação ao preço que decorre dos seus fundamentais. São condições necessárias para uma bolha especulativa: a operação de “drivers” decorrentes dos fundamentais de mercado gerando crescimento da procura superior ao crescimento da oferta; o crescimento da capacidade de compra em excesso em relação ao que decorre do crescimento da produção interna e poupança interna; a preferência generalizada por investimento em determinados ativos (no caso em imobiliário). São condições suficientes para uma bolha especulativa no mercado imobiliário: a existência de “standards” de crédito excessivamente relaxados; a existência de fluxos de entrada de capitais orientados para o investimento imobiliário sem uma adequada sustentação nos fundamentais de mercado; crescentes expetativas de mais-valias no mercado imobiliário (onda especulativa).

O rebentamento de uma bolha especulativa ocorre quando há uma mudança negativa e rápida nas expetativas, redução no crédito ou nos fluxos de entrada de capitais, redução da capacidade das famílias assegurarem o serviço da dívida no crédito para adquirir habitação, crescimento grande e brusco na oferta ou crescimento prolongado da oferta. 

Uma pergunta que os investigadores usualmente colocam é porque é que operadores no mercado e banca desvalorizam o risco de bolhas especulativas? Um primeiro conjunto de razões tem a ver com a existência de miopia em relação ao desastre (efeito “herding”; fatores institucionais tais como práticas contabilísticas; pouca preparação para provisionar eventos pouco frequentes; sistema de incentivos; competição entre financiadores, etc.). Um segundo conjunto de razões decorre do efeito-aumento depois do rebentamento da bolha (declínio rápido nos preços e mudança muito brusca nas probabilidades subjetivas; idêntico efeito ocorre ao nível dos financiadores e reguladores). Um terceiro conjunto de razões tem a ver com informação inadequada (dificuldade na estimativa do VAL de projetos imobiliários; com preços a subir operadores sentem-se demasiado seguros e com preços a descer demasiado temorosos; excessiva confiança nos preços de mercado; ter em conta que em períodos expansionistas mais operadores entram no mercado sem experiência e capacidade para ler os fundamentais de mercado).

São usualmente usados como sinais de existência de bolha especulativa a existência de desvios significativos em relação à tendência dos rácios preços imobiliário / renda anual; preços imobiliários / rendimento e dívida / rendimento. Estudos feitos para a evolução dos preços imobiliários para o caso português usando este tipo de metodologia por comparação a outras situações (por exemplo o caso espanhol) concluem que a evolução pós crise do “sub-prime” em Portugal não configura uma situação de rebentamento de bolha especulativa, mas sim tem a sua justificação na evolução dos fundamentais de mercado. A recuperação recente dos preços imobiliários deve ser também olhada à luz da evolução dos fundamentais de mercado para se poder concluir se há desvios significativos em relação à tendência. A ligeira recuperação de rendimento dos portugueses, o aumento do emprego, a diminuição de incerteza, a procura externa associada ao turismo e o seu efeito sobre o investimento imobiliário de recuperação de imóveis nos centros históricos, a muito baixa taxa de juro e o ressurgimento do investimento de pequenos investidores que recuperam imóveis para arrendamento de curta duração, o relativo controlo da concessão de crédito por parte das entidades bancárias, são à partida indicadores de que não estaremos perante uma bolha especulativa. No entanto, os avisos não podem ser ignorados devido ao contexto internacional e à possibilidade da subida da taxa de juro e à possibilidade de ocorrência de eventos imprevistos. Outros aspetos devem merecer alguma regulação pois podem ter impactos negativos no arrendamento de longa duração e gerar fenómenos indesejáveis de exclusão dos residentes nos centros históricos das nossas cidades.