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EDITORIAL

Ricardo Guimarães

Ricardo Guimarães

Diretor da Ci

No mercado de escritórios o nó górdio é a oferta e não a procura

O mercado de imobiliário comercial vive, a par de outros setores, um momento muito positivo, com um forte impulso da procura. Nesta edição temos a possibilidade de listar os principais negócios de investimento realizados em 2016, dentro do universo das transações de pelo menos um milhão de euros. No total, contam-se 72 negócios, num montante de 1,8 mil milhões de euros, número que espelha a atratividade do mercado e o atual clima de competição pelos melhores ativos. 

Cada negócio é apresentado, identificando os ativos, a entidade adquirente e a alienante, assim como o valor respetivo (explorando a informação pública disponível). A partir destes elementos, sem prejuízo do caminho positivo que traduzem, fica claro que, designadamente no setor dos escritórios, há uma forte concentração da atividade de investimento na cidade de Lisboa. Lisboa acolheu 26 dos 30 negócios identificados, mostrando que os atores estão ainda muito pouco propensos ao risco e optam por tomar posições em segmentos seguros, mesmo que isso implique a aceitação de rentabilidades menores. 

Os dados do IPD mostram que os ativos de rendimento geraram um retorno total de 12,2%, um número que espelha bem a viragem de ciclo que ocorreu desde 2014. E, não menos relevante, pela primeira vez desde então o ganho de capital superou o retorno de rendas, facto que é significativo, já que nos últimos anos foram as rendas a fonte da de receita que contrabalançou a perda de valor dos imóveis. Mas os números devem se lidos nas linhas pequenas, já que o desempenho não é uniforme entre setores e entre regiões, com claro destaque para Lisboa e para os ativos relacionados com o retalho, em especial os centros comerciais de maior dimensão. 

O nó górdio do mercado está, nesta fase do lado da oferta. Claramente há uma falta de produto compatível com o perfil da procura e as exigências dos ocupantes. 

No caso de Lisboa, os números apurados no quadro do LPI apontam para uma absorção em torno 144 mil m2 anuais. Este número põe em evidência que a procura, mais importante do que acontecer pelo lado dos investidores, acontece também do lado dos ocupantes, das empresas. E isso começa a refletir-se na oferta, identificando-se um total de novos 64 mil m2 de escritórios em pipeline.

E, se no caso de Lisboa a oferta está ainda aquém da procura, essa restrição afeta em especial o mercado no Porto. A Confidencial Imobiliário tem produzido um levantamento sistemático do parque de imóveis com potencial para ocupação empresarial dentro da cidade do Porto, em parceria com a Câmara Municipal (Porto Business Location Platform). Através deste trabalho identifica-se um universo de mais de 418 mil m2 em edificado com o potencial visado. Mas este parque é quase totalmente dominado por armazéns, mesmo que passíveis de serem convertidos para serviços. O Porto tem atraído muitos investidores e empresas. Só na chamada ZEP, no espaço de um ano e meio saíram de oferta cerca de 44 mil m2, sinalizando operações de investimento e ocupação. Mas falta claramente uma operação de escala adequada de promoção de um parque de escritórios que responda ao mercado e que concretize o potencial que bate à porta dessa cidade.