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OPINIÃO

Jorge Figueiredo

Jorge Figueiredo

Conselho Editorial da Ci

Investimento Imobiliário – nova oportunidade!

O aumento recente do investimento imobiliário em Portugal, em especial na área da reabilitação urbana e da renovação das cidades, hotelaria, turismo e alojamento local, é uma excelente oportunidade para que os intervenientes no mercado imobiliário, conjuntamente com as autoridades competentes, equacionem quais os melhores modelos para a realização de tal investimento de uma forma mais eficiente que permita a sustentabilidade e crescimento do mesmo.

Por exemplo, anteriormente, regimes já estabelecidos como o “Golden Visa”, o regime fiscal dos residentes não habituais, bem como, determinadas isenções de imposto do selo na transmissão gratuita de bens provaram potenciar o aumento da procura da propriedade residencial em Portugal por parte de não residentes. Importa assim mantê-los e procurar o seu desenvolvimento.

Não será suficiente as autoridades competentes valorizarem os benefícios do turismo, o seu impacto na economia e no crescimento económico em geral, se os modelos de investimento não forem repensados e que não sejam adotados novos instrumentos, de modo a tornar tal investimento mais sustentável. Igualmente, o modelo fiscal a adotar deverá ser compatível com os objetivos do respetivo investimento, tenham estes uma natureza especulativa ou de geração de rendimento a médio prazo. Nesta situação, deverão ser consideradas todas as medidas quer de natureza pontual quer de natureza estrutural.

Por exemplo, em matéria fiscal, poderia considerar-se alguma reposição do regime mais favorável para os impostos sobre a propriedade, IMT e IMI, relativamente aos organismos de investimento coletivos estabelecidos de acordo com a lei portuguesa. O facto de se reduzirem os custos de transação não significa necessariamente a perda da receita fiscal dado que esta pode ser compensada com o aumento do número de transações.

Refira-se o caso da introdução dos REITs em Portugal (designado por SIPI – Sociedade de Investimento em Património Imobiliário), cujo processo foi iniciado pelo Governo anterior, e que se aguarda que seja concluído pelo atual. Este instrumento poderá permitir a colocação junto de investidores de ativos imobiliários atualmente detidos por bancos ou estruturas de investimento por si detidos.

Este tipo de sociedades, cujas ações se destinam a serem negociadas em mercado regulamentado, tem por objetivo constituírem um portfólio de investimento em determinados ativos imobiliário, por exemplo, o arrendamento ou promoção imobiliária. Uma das principais caraterísticas deste regime é que as referidas sociedades distribuam a quase totalidade dos lucros aos seus acionistas. 

Em termos fiscais, estas sociedades serão isentas de impostos sobre os lucros na sua quase totalidade, ocorrendo a tributação aquando da sua distribuição aos seus acionistas. O facto da distribuição da quase totalidade dos lucros ser obrigatória assegura a manutenção e a previsibilidade da receita fiscal.

Este tipo de instrumento de investimento imobiliário tem tido sucesso em diversos países, possibilitando a reunião de capitais, nomeadamente em Espanha com a SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario).

A SOCIMI, ou seja, o REIT espanhol, tem tido bastante sucesso em Espanha. Ainda recentemente, a SAREB, o “bad bank” espanhol, sociedade para a qual foram transferidos ativos detidos por bancos, anunciou a constituição de uma SOCIMI dedicada ao arrendamento habitacional. Outros investidores consideram também a constituição de SOCIMI para efetuarem este tipo de investimentos.

Alguns considerarão que a dimensão do mercado espanhol permite a utilização deste tipo de sociedades, o que poderá não ser o caso do mercado português. Sendo evidente a diferença entre os dois mercados, todavia não deveria constituir um desincentivo ao estabelecimento do REIT português.

Pelo contrário, o facto de não sermos um dos principais mercados imobiliários da Europa é que nos obriga a que sejamos mais pró-ativos e eficientes na estruturação dos modelos para o investimento imobiliário em Portugal.