Compra e venda, crédito à habitação, construção nova… reabilitação, arrendamento e investimento internacional!

Os índices de preços residenciais da Confidencial Imobiliário, relativos ao 1º trimestre de 2017, transmitem uma realidade que, apesar de ser expectável, somente recentemente se verificou: a generalização geográfica da tendência de valorização dos imóveis habitacionais. 

Como tem sido recorrentemente referido nas análises da Ci, o mercado apresentou um comportamento profundamente assimétrico entre as baixas e centros históricos e de Lisboa e do Porto e as restantes localizações dominadas pela procura residencial tradicional, ou seja, pela primeira habitação. Os motores do turismo e da procura internacional despertaram os centros, atingindo de forma tímida os demais mercados, excepção feita ao Algarve que, com os mesmos racionais dos centros, ombreia com estes na rota de valorização. No essencial, este foi o cenário vivido até à segunda metade de 2016. 

No decorrer desse ano, no entanto, ocorreu uma mudança no comportamento geral do mercado, deixando de ser rigorosamente verdade que somente Lisboa estivesse a valorizar. Chegados a 2017, dos 278 concelhos de Portugal Continental, somente 18 registam valorizações homólogas negativas, número que expressa bem a natureza transversal da recuperação do mercado.

Este registo é, certamente, causa e efeito da outra mudança estrutural em curso: a retoma do crédito hipotecário. As novas operações de crédito à habitação atingiram os 720 milhões de euros em março, 60% abaixo do patamar de Outubro 2007, mas o quíntuplo a realidade de fevereiro de 2013. 

Estes são os dois pilares essenciais para a recuperação do mercado de compra e venda de habitação: expectativas de valorização e acesso ao financiamento bancário. Com esse enquadramento e, não menos importante, beneficiando do impulso do lado da procura, emerge um movimento adicional: o crescimento da construção nova. No 1º trimestre de 2017, o número de projetos em carteira na região de Lisboa cresceu 88% em termos homólogos. Nos últimos 12 meses, somam 5.555 fogos, distribuídos por 1.906 imóveis, 80% dos quais construção nova.  

Assim, eis que, em cima da mesa, ressurge a trilogia do ciclo pré-crise: construção nova / compra e venda / crédito hipotecário. Um modelo bem conhecido de todos. Pretérito.

Quais as diferenças face ao histórico?

Bem, primeiro, o nível. Todas estas tendências são factuais, mas todas partem de níveis historicamente baixos. Seja no valor dos fogos, no montante de crédito ou no de construção nova. Aliás, se o futuro próximo se augura promissor para os promotores imobiliários é, precisamente, em resultado do quase total congelamento da oferta para habitação nos últimos 10 anos. 

Depois, não menos relevante, o facto deste movimento acontecer num quadro em que o mercado tem alternativas e fontes adicionais de valor e de procura. A procura turística não tem motivos para abrandar, assegurando a estabilidade dos investimentos que lhe são dirigidos. A atração sentida parte dos compradores internacionais parece, igualmente, ser uma tendência cada vez mais consolidada e, mesmo, cada vez menos dependente dos programas públicos vigentes. Uma a outra fontes estão profundamente relacionadas com a reabilitação urbana, que parece que só esmorecerá quando tudo estiver reabilitado!

Finalmente, o arrendamento. Só não há mais porque não há casas. A procura subsiste. A oferta tem caído, mas fá-lo a par da queda na oferta para venda, ambas limitadas pelo stock. 

Por isso a trilogia não assusta. Responde a uma necessidade. E o mercado se não esgota nela. Futuro.