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EDITORIAL

Ricardo Guimarães

Ricardo Guimarães

Diretor da Ci

É oficial, o Brexit não mexeu com o Algarve

Nesta edição da Confidencial Imobiliário atualizam-se os números do mercado do turismo residencial. Adicionalmente, apresentamos os primeiros dados do novo Índice de Preços Diários no Alojamento Local.

O Brexit não mexeu com o Algarve. Esta é uma das principais conclusões dos dados mais recentes do novo Sistema de Estatísticas do Turismo Residencial, relativos ao ano 2016. 

Este sistema enquadra-se na família de bases de dados SIR, da Confidencial Imobiliário, estando em fase de lançamento. Conforme apresentado na edição de fevereiro da Ci, esta iniciativa resulta da parceria com a APR – Associação Portuguesa de Resorts e apoio do Turismo de Portugal. 

O surgimento deste sistema não podia ser mais oportuno, captando uma fase de elevada incerteza para o mercado num momento que, sendo de recuperação, segue-se a uma crise muito acentuada. Assim, vem cumprir o seu papel principal, dando ao mercado informação independente e já relativamente abrangente sobre um tema tão crítico para a formação de expectativas e para a atividade de investimento. 

A partir da pool de empresas que participam nesta base de dados, apurou-se que em 2016 o Reino Unido representou cerca de 31% do investimento por não-residentes no mercado de turismo residencial. E essa quota não sofreu com Brexit, tendo-se mesmo reforçado no 2º semestre. Contudo, tendo o Brexit implicado a desvalorização da libra, a consequência observada foi uma contração do valor médio de investimento que, do 1º para o 2º semestre do ano, passou de 1,4 para 1,1 milhões de euros. Mas mesmo este impacto não foi generalizado, destacando-se os resorts do eixo Loulé-Albufeira, nos quais o “ticket” médio se manteve, premiando um mercado de qualidade e com um forte histórico de relação com o Reino Unido. 

Assim, estão criadas condições para materializar um lugar-comum nem sempre alcançável: tornar as ameaças em oportunidades. Atrair mais investidores a um mercado resiliente e maduro, que oferece boas condições quer de usufruto, quer de investimento. 

Nesta edição da Ci, sob o chapéu do tema do imobiliário turístico, lançamos também os primeiros resultados do novo Índice de Preços Diários no Alojamento Local (IAL.Ci). Julgamos ser vital para as cidades de Lisboa e do Porto acompanhar estes índices pois será sempre a rentabilidade e as expectativas dos operadores que vão ditar a evolução desse mercado (para as quais relevam outras métricas, como a taxa de ocupação e os custos de exploração). O novo IAL.Ci acompanha um painel significativo de alojamentos ao longo do tempo, monitorizando o valor das diárias para diferentes momentos de estada ao longo do ano, cobrindo em cada consulta todo o ciclo turístico. Isso faz com que os dados tenham uma metodologia adequada, impedindo que a sazonalidade do mercado ou a evolução da qualidade da oferta contaminem os resultados. 

Com essa base, e segundo os dados apurados, em Lisboa as diárias (médias anuais) tiveram um aumento semestral de 4,6%. Este valor mostra que a pressão está ainda do lado da procura, dando margem para a subida de preços e, numa fase seguinte, da oferta. No Porto, no mesmo período, o índice estabilizou. As diárias no Porto distam menos das de Lisboa do que distam os preços de transação. Isso leva a que as yields brutas superem as de Lisboa, fazendo com que, no curto prazo, a margem para subida esteja mais do lado dos preços do que nas rendas (diárias). 

Neste trabalho da Ci abarca-se igualmente o mercado de Barcelona pois, se Lisboa é benchamark para o Porto, num mercado que não tem uma lógica local, indubitavelmente o seu benchmark será Barcelona.