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OPINIÃO

Francisco Rocha Antunes

Francisco Rocha Antunes

Conselho Editorial da Ci

Um novo ciclo com mais rigor

Desta vez é diferente?

Há nove anos, mais precisamente a 15 de Setembro de 2008, o Lehmann Brothers entrou em falência provocando o colapso do sistema financeiro global e a necessidade de intervenção maciça do sistema de bancos centrais na economia que dura até hoje.

Contudo, e como é dos livros, os violentos ajustamentos que foram necessários criaram eles próprios as novas oportunidades que permitiram relançar a atividade num mercado imobiliário diferente, agora predominantemente urbano e reaproveitando ao máximo os ativos existentes. 

Os profissionais do imobiliário sabem que esta indústria é cíclica por natureza e por isso têm consciência que depois de uma fase de recessão vem sempre uma fase de expansão até se atingir o equilíbrio entre a oferta e a procura. Também sabem que o desfasamento entre o tempo de lançamento dos projetos e a sua finalização conduz inevitavelmente à sobre oferta, provocando a redução dos valores de venda e das rendas que cria a próxima recessão.

O que será que estamos a fazer de diferente para que não se repitam os erros anteriores?

Antes de mais há uma diferença importante na estrutura de financiamento dos projetos imobiliários. O recurso a financiamento bancário está longe de ser generalizado, envolvendo participações de capital com maior expressão do que no ciclo anterior. A alavancagem é menos acentuada, pelo menos até agora, o que permite criar maiores condições de resiliência nos projetos desenvolvidos.

As diferenças no mercado dos ocupantes e as profundas transformações urbanas colocam novos desafios à indústria, que sempre precisou de formulas simples e conservadoras para desenvolver a sua atividade. Também o impacto da digitalização do imobiliário está a alterar profundamente a forma como a indústria pode desenvolver a sua atividade.

Conseguir criar novos espaços que respondam às alterações profundas dos utilizadores utilizando as potencialidades da digitalização é o grande desafio que vai exigir profissionais qualificados e sintonizados com os melhores padrões mundiais do sector.

Em paralelo, num quadro de internacionalização do investimento imobiliário, é essencial reduzir a incerteza no mercado, desde logo a decorrente da simples caracterização dos imóveis. 

Segundo um estudo publicado pelo Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) em 2015 a área dos escritórios medidas com diferentes critérios de medição legais podem atingir uma variação de 24%! Ou seja, o mesmo edifício pode apresentar resultados muito diferentes consoante os critérios de medição que são considerados. Isto porque qualquer padrão de medição define quais são as áreas que entram ou não para a contabilização dos espaços. 

O Banco Mundial, o Fundo Monetário Internacional e as Nações Unidas decidiram criar um padrão comum para definir os critérios de medição de áreas dos imóveis, tendo o RICS liderado a componente técnica, tendo sido criada uma coligação internacional com mais de 80 organizações profissionais que definiram padrões comuns de medição de imóveis. 

Assim nasceram os Padrões Profissionais de Medição de Propriedades (https://ipmsc.org/) organizados por tipo de uso: escritórios, habitação e espaços industriais (estão a ser preparados os relativos a comércio). 

Esta tendência para a uniformização de Padrões Internacionais já está presente nas avaliações de imóveis com os IVS, no reporte financeiro com as IFRS/IAS e está a alargar-se às medições da construção com as ICMS, à medição dos terrenos com as ILMS e às normas de conduta ética com as IES.

A digitalização do imobiliário aumenta a necessidade de rigor na caracterização dos imóveis e os padrões internacionais podem vir a ser gerados de forma automática, simplificando a vida a todos os que precisam de utilizar a dimensão das áreas na sua vida profissional.