Porto e Lisboa batem todos os recordes de investimento no mercado de imobiliário comercial, em especial no que concerne ao setor dos escritórios.

O desempenho na atividade de investimento é notoriamente positiva, tendo os ativos de rendimento entregue um retorno total de 11,4% em 2017, beneficiando do efeito combinado da subida de rendas e da compressão das yields, segundo os dados do IPD-MSCI.

Estes números refletem acima de tudo o comportamento do segmento de retalho sendo que, no caso do mercado de escritórios o retorno foi menor, tendo em 2017 atingido pela primeira vez desde 2007 uma valorização de capital positiva, sentida em especial nos segmentos “prime”.

Até então a rentabilidade teve por base o rendimento de rendas, havendo um desfasamento do lado da recuperação do valor dos ativos.

Conforme se identifica no caso de outros segmentos, desde logo o residencial, também no caso dos escritórios a pressão atual vem do lado da procura, sendo muito expressivos os números relativos às manifestações de interesse por parte das empresas internacionais que avaliam localizar-se nas cidades de Lisboa ou do Porto. Em parceria com a Invest Lisboa e a Invest Porto, nesta edição da Ci apresentam-se os números relativos à procura potencial por espaços nessas duas cidades, uma informação crítica para a formação das expectativas dos investidores para a materialização dos projetos que têm em carteira.

São muito expressivos os dados que resultam do tratamento dos números de ambas as agências. Naturalmente com mais volume em Lisboa, sendo em especial relevante o perfil internacional dos operadores que pedem ajuda a essas duas entidades, tendo adicionalmente uma orientação para os setores dos Serviços e das TICE (Tecnologias da Informação, Comunicação e Eletrónica).

Um padrão visível é o da procura por áreas disponíveis acima de 2.000 m², chegando a ser solicitadas áreas de mais de 5 mil m².

Esta dinâmica tem naturais reflexos no potencial de promoção de novos edifícios.

Essa é uma realidade captada pelo sistema “Pipeline Imobiliário” da Ci, desde logo em Lisboa, onde se identificam novos 100 mil m² de projetos lançados em 2017. Mas, nesse volume, somente constam três projetos com mais de 10 mil m², havendo depois uma dispersão por um conjunto de edifícios de menor dimensão. Acresce que, olhando para os projetos concluídos, o volume de promoção cai para 28,5 mil m², com a agravante de uma fatia substancial dessa área ter sido lançada visando já ocupantes em concreto, não sendo dirigidos ao mercado em geral.

Assim, juntando as peças, o mercado de escritórios caracteriza-se por um quadro de aumento da rentabilidade (conjugando valorização e subida de rendas), uma forte dinâmica da procura e uma relativamente insipiente atividade de promoção.

O mercado de escritórios é determinante para potenciar agendas aparentemente tão distantes como a retenção de talentos ou a fixação de atividades de valor acrescentado em setores dinâmicos e orientados para os setores de bens e serviços transacionáveis.

Apesar do quadro económico favorável, há uma ainda alguma resistência à assunção de projetos numa lógica especulativa, ou seja, não dirigida a ocupantes em concreto, pré-contratados.

Mas essa ausência é um entrave à materialização da procura potencial que se dirige ao mercado, em especial a internacional, que visa edifícios com características modernas e, ao mesmo, tempo, num envelope de rendas que se mantém competitivo face a localizações alternativas.

É, portanto, tempo dos projetos saírem do papel, sendo eventualmente relevante avaliar políticas públicas para o efeito, desde logo lançando mão de ferramentas que os investidores acedem no mercado global, como sejam os REITS – Real Estate Investment Trusts.