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OPINIÃO

Jorge Figueiredo

Jorge Figueiredo

Sócio da PwC

Investimento imobiliário – nova oportunidade?

O mercado imobiliário tem apresentado nestes últimos anos um crescimento substancial, em especial, obviamente, face aos anos da crise. Todavia, o aumento de transações havidas no mercado, em particular no mercado de escritórios e comércio, foram efetuadas através das formas societárias tradicionalmente utilizadas. De facto, por várias razões, os Organismos de Investimento Coletivo (OIC) não foram muito usados, nem, embora prometido, foi introduzido o REIT português, apesar do processo de legislar sobre o SIPI ou “Sociedade de Investimento em Património Imobiliário” tenha sido anteriormente iniciado.

O regime fiscal dos OIC foi alterado, mas apenas em sede de impostos sobre o rendimento, não tendo sido alterado relativamente aos impostos sobre a propriedade. Embora fosse esperado que os OICs viessem a ser utilizados como veículo preferencial para a realização de investimento imobiliário, tal não veio a suceder. Importa que se faça uma análise mais profunda das razões porque os OIC acabaram por não ser escolhidos como veículo de investimento preferencial, dado o seu regime fiscal em sede de impostos sobre o rendimento.

Porém, a esperada introdução do REIT português, tendo em conta o sucesso da introdução da SOCIMI em Espanha e de outros REIT na Europa, seria outro veículo de investimento que poderia potenciar o investimento imobiliário em Portugal, alocando mais capital em Portugal.

A reforma do regime dos OIC e de aspetos que potencialmente conflituam nas regulamentações do REIT (português) e o OICs, bem como a mudança de governo levaram a que não fosse introduzido durante o mandato do governo anterior. A questão a saber é quando o REIT português será introduzido.

Para atrair investimento imobiliário é importante que Portugal tenha veículos ou sociedades que permitam, de uma forma flexível, a realização do investimento imobiliário. A existência de veículos tipo OICs ou REITs são muito importantes para a realização deste tipo de investimento. Porém, embora a fiscalidade seja um fator crítico para o investimento, existem muitos outros aspetos de regulamentação destes veículos de investimento que são igualmente relevantes.

Note-se que muitos outros países europeus têm estes tipos de veículos de investimento ao dispor dos investidores que investem nos seus países, não se antecipando qualquer questão fundamental porque Portugal não disponha dos mesmos. Por outro lado, o facto de Portugal não dispor de diversas estruturas ou veículos de investimento, o que não acontece em muitos outros Estados, afasta a alocação de capital estrangeiro de Portugal.

Um outro aspeto que importa rever, sendo um aspeto desde há muito referido, é a taxa de 6.5% do IMT, que é um valor bastante significativo. Note que a taxa do IMT, mais ainda quando conjugada com a taxa de Imposto do Selo na transmissão de imóveis, na prática, poderá significar o rendimento bruto de um ano gerado por uma propriedade comercial. Poderá ser aplicável o conhecido efeito de baixa da taxa de imposto nominal poder gerar mais receita fiscal afinal.

Deste modo, em especial aproveitando uma fase de crescimento do mercado imobiliário, que se aprofunde o regime dos OICs, introduza-se o REIT Português, mas tornando-os veículos que sejam operacionalizáveis e utilizáveis pelos investidores, e que não sejam apenas favorável em alguns pontos, mas não noutros. O desenvolvimento e aperfeiçoamento do mercado imobiliário português também dependem da existência de verdadeiros veículos de investimento imobiliário