A valorização homóloga de 14,2% que o mercado residencial nacional “sofreu” em março de 2018 é uma marca que não pode deixar ninguém indiferente. A sua magnitude é um desafio não só para todos os que se relacionam com o mercado, como para todos os demais, dadas as características e função social do mercado habitacional, afetando a vida das famílias e pessoas.

O paradoxo deste valor é o facto de resultar de um novo padrão de evolução que, no limite, pode reverter em favor dessas mesmas famílias.

A macrocefalia do mercado teve em 2018 um momento de viragem, sendo este, finalmente, o ano da oportunidade para a habitação para as famílias, podendo afirmar-se que até ao presente houve uma dinâmica no mercado que, envolvendo “casas”, não envolveu necessariamente “habitações”.

Se até ao final de 2017 o protagonismo do mercado esteve nos centros e nas localizações de vocação turística, desde 2018 que o ciclo de valorização abrange de forma já expressiva 80% dos concelhos de Portugal Continental, identificando-se no top 15 municípios de distritos de Viana do Castelo, Leiria, Setúbal, Aveiro, Santarém e Braga. O emergir de mercados secundários é essencial para, como causa e efeito, motivar a banca, favorecendo o alargamento do perímetro do crédito à habitação, assim como para atrair os investidores, potenciando a colocação de fogos em arrendamento nesses mercados. Isso basicamente porque ninguém investe ou financia mercados que não valorizem...

Contudo, a generalização do processo de recuperação do mercado não implica a perda de ritmo nas localizações principais: Cascais, Lisboa e Porto atingem valorizações dos 20% para cima, rompendo em cada trimestre com os recordes de valor anteriores.

Os padrões de evolução são absolutamente distintos de zona para zona. O Índice de Preços Residenciais da Ci mostra que apenas 9% dos concelhos já recuperaram face aos níveis de 2007, ano no qual os preços começaram a cair. Desses, metade são do Algarve, destacando-se também Lisboa e Cascais, que estão já mais de 40% acima dos preços desse ano.

Em linha com o registo dos preços seguem as rendas…

O Índice de Rendas Residenciais da Ci mostra uma subida homóloga de 13%, atingindo em Lisboa uma taxa de 20%, uma marca igualmente observada na cidade do Porto.

Ora é precisamente nesse equilíbrio que nos podemos reter para compreender se há ou não uma bolha no mercado de imobiliário residencial.

É verdade (e do lado da Ci destacamo-lo) que nas zonas mais centrais e “prime” o rácio entre as rendas anuais e o valor dos ativos está na casa dos 3%, uma percentagem que deixa pouca manobra e que não reflete a falta de liquidez desse tipo de ativos, parecendo ser o fruto da distorção provocada pela ausência de alternativas de investimento. As melhores zonas de Lisboa e do Porto, sendo fantásticas, não são Londres ou Paris, sendo prudente não por todas as fichas na contínua e generosa valorização do mercado.

No entanto, em termos gerais, as yields médias de Lisboa são de 5,0% e no Porto de 6,7%, números que simplesmente põem de lado o cenário de “bolha”, dando tais taxas ao investidor uma âncora de racionalidade que pode ser aproveitada para fomentar mais a oferta em zonas de vocação habitacional.

É fundamental que tal suceda, em especial via reabilitação e densificação urbana, pois o que tem sido bom para a “indústria” é cada vez mais um desafio para as famílias. O mercado nunca perdeu o pé, havendo um forte equilíbrio entre preços e rendas, mas é importante compreender se a subida destas vem responder a um efetivo aumento de “economia real” associada ao usufruto/exploração dos imóveis ou se, não sendo esse o caso em muitas localizações, acabará por haver uma pressão de descida que tenha igualmente impacto no valor dos ativos.