A edição de fevereiro da Confidencial Imobiliário apresenta as mais recentes tendências nos principais setores de imobiliário turístico em Portugal, detalhando os segmentos de resorts e turismo residencial, alojamento local e hotelaria.

Sendo em si já um sub-setor dentro do mercado imobiliário, o imobiliário turístico apresenta perfis de comportamento muito diversificados, seja entre segmentos seja, em cada segmento, do ponto de vista geográfico.

Sem prejuízo dos demais punha a tónica no turismo residencial, cuja análise decorre da informação do SIR – Resorts lançado mais recentemente pela Ci e no qual participam todas as mais relevantes operações nesse segmento.

A nota principal vai para a recuperação do ciclo de valorização. Este é um mercado que, apesar de ter cada vez mais diversificado as fontes de procura, tem ainda um elevado peso e dependência por parte dos compradores do Reino Unido, em especial nas localizações mais valorizadas e que mais contribuem para o volume de negócios total gerado.

O “Resorts Price Index” apurado a partir das transações feitas nesse mercado mostra uma valorização de 18% em 2018, acumulando dois semestres de sinal positivo, dessa forma invertendo a perda observada desde o referendo que ditou o Brexit. No acumulado desde esse momento os resorts observam uma valorização de 6%. É um registo interessante, na medida em que demonstra a resiliência deste tipo de ativos em contexto de adversidade, mas, ao mesmo tempo, é um registo que deixa patente que este setor tem tido dificuldade em capitalizar todo o ciclo de valorização que se observa nos demais segmentos do mercado imobiliário.

Há, assim, um potencial de valorização latente, o qual é reforçado pelo sentimento transmitido pelos agentes, segundo o qual o grande motivo de arrefecimento de expectativas da atividade de venda é a falta de oferta, não sendo a falta de procura. Mas a oferta encara um dilema complexo, já que os principais compradores – os ingleses, permanecendo no mercado, demoram mais tempo para decidir e registam um “ticket” médio menor. Isso é um desafio para um mercado que tem compradores e oportunidade de valor mas que tem agora de encontrar novas fontes de procura para a promoção nova a lançar. Irlanda, Países Baixos e China são os que se posicionam na gama alta do mercado, acima dos 7 mil euros/m2. Contudo, individualmente cada um desses países representa uma quota de mercado reduzida, somando conjuntamente somente cerca de 15%.

Assim, importa que as estratégias de promoção do mercado estejam atentas a esta nova realidade e desenvolvam estratégias para esse fim. A diversificação de mercados é um objetivo central para o setor de resorts, mesmo para aqueles que não tenham uma tradição tão centrada na procura anglo-saxónica.

De facto, os dados do SIR-Resorts mostram estruturas de procura muito diversas entre as várias sub-regiões analisadas, desde o Sotavento, Eixo Albufeira-Loulé, Barlavento e Costa Atlântica. E, sem surpresa, é em Albufeira-Loulé, no chamado Triângulo Dourado, que por um lado os preços atingem patamares mais elevados e, por outro, é mais vincada a ligação ao mercado britânico.

Mas a verdade é que todos estão interligados e, mesmo quando a procura tem uma apetência maior por uma ou outra sub-região, a definição de valor de umas é estabelecida necessariamente por comparação com as demais.

Basta ver os valores na gama alta em localizações como o Barlavento ou a Costa Atlântica, acima dos 8.000 e 6.000 euros/m2, respetivamente, naturalmente por força das novas realidades de valor em mercados sucedâneos ou complementares, como sejam Lisboa ou o Triângulo Dourado.