Os constrangimentos à oferta não irão melhorar as condições da procura

O novo Investment Property Survey lançado pela Confidencial Imobiliário veio simplificar muito a tarefa de identificar e, mais importante, de interpretar o atual ciclo de mercado. Na percepção dos promotores imobiliários tal ciclo é marcado por: (i) mais incerteza quanto aos preços, (ii) menor rapidez de venda e (iii) vontade de investir condicionada pela dificuldade de licenciamento e pela evolução dos custos de construção.

Em setembro passado realizou-se a 1ª edição do Investment Property Survey, um inquérito de sentimento dirigido ao painel dos mais relevantes promotores imobiliários nacionais. É uma iniciativa realizada em parceria com a APPII, cuja relevância decorre da sua capacidade para monitorizar o “ânimo” e expectativas dos promotores, enquanto agentes que estão na base do ciclo de investimento e cujo comportamento determinará a evolução de toda a fileira a jusante.

Os primeiros resultados deixam patente que os promotores têm total consciência que já não basta simplesmente “abrir vendas”. A escalada no nível de preços, como é óbvio, constrange a procura, que vê cada vez mais apertada a oportunidade de valorização futura dos investimentos. Assim, na leitura destes agentes, a vítima tem sido a velocidade do mercado, havendo e perspetivando-se que haja uma perda no ritmo de vendas.

O ajustamento pelo ritmo do mercado retira pressão sobre os preços, que são percebidos como tendo subido, apesar de se antecipar que venham a estabilizar.

Tudo isso, precisamente em linha com os dados apurados a partir dos sistemas de informação da Ci: os preços em Lisboa lideram o ciclo de desaceleração e o valor das transações realizadas dentro da ARU caiu 16% no 1º semestre deste ano (variação homóloga). Se para o editor é interessante quando os dados qualitativos que produz coincidem com os seus próprios dados quantitativos, para o mercado e para os decisores públicos o momento exige ponderação.

Arrisco dizer que a redução das transações mais depressa afeta o nível de investimento do que faz descer os preços. É compreensível a visão de que os preços devem aproximar-se do poder de compra das famílias. No entanto, há fatores exógenos à indústria que limitam esse potencial. Estão identificados no Investment Property Survey: dificuldades no licenciamento e aumento dos custos de construção. Precisamente dois fatores que pressionam os custos da operação, aumentam o risco e retiram a margem para os promotores poderem ponderar uma descida de preços.

Os dados do SIR-Reabilitação Urbana mostram que na ARU de Lisboa 34% das compras de habitação são feitas por estrangeiros, uma quota que sobe a 80% em Santa Maria Maior. Só neste semestre foram 70 as nacionalidades identificadas.

Assim, não é difícil imaginar que os constrangimentos ao alojamento local serão bem-vindos por estes, que se converterão nos tomadores das oportunidades que o mercado libertará, mantendo-se o nível de preços.

Movimentos como o websummit e o lastro internacional de Lisboa reforçam cada vez mais esse potencial.

Assim, deve ser visto como uma oportunidade o novo padrão de promoção imobiliária identificado pela Ci, segundo o qual o mercado está a diversificar do centro histórico, passando a freguesia do Lumiar a liderar as intenções de investimento com 21% dos novos fogos em pipeline. Assenta em obra nova, que é já 59% do novo pipeline de lisboa, mas traz uma oferta dirigida para as famílias, com os T2 e T3 a somarem 55% dessa carteira.

Tudo isso, nem de propósito, em linha com o estudo sobre a taxa de esforço no acesso à habitação, realizado com a Century 21, que deixa patente que quanto mais se olhar para além do centro, mais se observa um potencial de “match” entre a oferta e o poder de compra nacional.

Desde que se licencie…