A pressão turística sobre os territórios urbanos consolidados e as novas formas em que a mesma se tem vindo a expressar, nomeadamente através do conjunto de opções de alojamento que hoje se encontram englobadas sob a designação de alojamento local, tem colocado desafios às cidades, confrontadas com a perda de identidade dos “bairros” tradicionais e com a rivalidade de usos entre as atividades turísticas (e o alojamento local em particular) e a habitação permanente.

Os municípios procuraram desenvolver um quadro regulatório do alojamento local que pudesse minimizar as externalidades negativas sobre os territórios sujeitos a maior pressão turística e limitar os efeitos de uma eventual corrida ao licenciamento de novos estabelecimentos de alojamento local, aprovando, simultaneamente, zonas de suspensão dos novos registos, até à aprovação dos regulamentos acima referidos.

Os regulamentos municipais sobre alojamento local, aprovados ou em fase de aprovação, apontam para a criação de zonas de contenção de alojamento local, em função de indicadores de pressão que relacionam o número de alojamentos locais licenciados com o número de alojamentos usados para fins de residência permanente. As exceções contempladas naqueles regulamentos procuram realizar o equilíbrio possível entre a necessidade urgente de prosseguir e aprofundar a reabilitação do edificado urbano e a necessidade de conter o crescimento do alojamento local.

A contenção do alojamento local apoia-se, em regra, em três argumentos: dois relacionados com o mercado de habitação e com o acesso à habitação pelos agregados familiares de baixo e médio rendimento, excluídos da oferta pública de habitação; o terceiro assente na defesa da identidade da cidade e do sentido do lugar, dos modos e estilos de vida dos residentes.

Quanto ao último, não é claro que a pressão turística possa ser imputada apenas a uma excessiva oferta de alojamento local. Há que considerar também a oferta de alojamento em estabelecimentos hoteleiros e similares e a pressão exercida por visitantes diários, que não permanecem na cidade senão por algumas (poucas) horas. A questão é encontrar o equilíbrio entre os diferentes usos da cidade e evitar os efeitos de congestionamento das infraestruturas coletivas e de filtramento sobre as atividades residenciais permanentes e as atividades comerciais e de serviços mais tradicionais, o que vai muito para além da simples contenção do alojamento local.

Os dois argumentos relacionados com o mercado de habitação tendem a sublinhar o carácter rival do alojamento local face à habitação permanente e o efeito que o alojamento local exerce sobre os preços / rendas das habitações. Ambos os argumentos supõem que o alojamento local, ou seja, o arrendamento de curta duração por não residentes, concorre e exclui o arrendamento de alojamentos para fins habitacionais permanentes. Ao limitar o estabelecimento de mais unidades de alojamento local pretende-se garantir um fluxo razoável de alojamentos no mercado de arrendamento privado, a preços compatíveis com o rendimento das famílias portuguesas. Note-se, por um lado, que a contenção quantitativa do alojamento local não determina, por si só e automaticamente, uma maior disponibilidade, por parte dos privados, de oferta de habitação para arrendar, podendo antes chamar à cidade novos utilizadores como, por exemplo, residentes não permanentes ou atividades comerciais e de serviços relacionadas com o turismo e, por outro lado, que a questão da oferta de habitação permanente em regime de arrendamento, em condições compatíveis com o rendimento das famílias portuguesas, não é resolúvel sem um quadro regulamentar e fiscal adequado e estável.