O mercado imobiliário é um setor meramente instrumental, vocacionado para dar suporte às atividades humanas, sendo nesse plano que os racionais de investimento se devem fundamentar.

Naturalmente, não se devem ignorar os mecanismos de natureza endógena que lhe são próprios, relacionados com ciclos tipicamente resultantes de processos de evolução desfasada entre a oferta e a procura. Num setor com tempos de desenvolvimento tão longos, são conhecidos os riscos de sobreprodução, geradores de excesso de oferta, consequentemente promotores de ajustes no nível de preços e no lançamento de novos investimentos. Até certo ponto, pode advogar-se ter sido essa a fase no qual o mercado se cruzou com o Covid-19, no início de 2020. Estava-se num momento de desaceleração no crescimento de preços e de rendas, sentido em primeira instância em Lisboa, sinalizando aquela que seria a trajetória expectável no restante território.

Assim, após sucessivos recordes de valorização, depois de tomados os ganhos que estavam latentes antes de todo o processo de reabilitação urbana, se competentes, todas as decisões de investimento já deveriam prever diferentes cenários de evolução no ritmo de vendas e preços. No entanto, claro está, todos os planos esbarraram na realidade do confinamento e do respetivo lastro de destruição económica e de disseminação do vírus de incerteza, sinónimos de uma só coisa: perda de valor.

E, logo por azar, foi precisamente nos segmentos que mais alavancam a valorização do mercado que a pandemia mais impactou na procura, congelando a dinâmica turística e imobilizando os compradores internacionais.

Conforme descrito na presente edição da Ci, a taxa de ocupação no alojamento local atingiu níveis inimaginavelmente baixos, quedando-se em 8% em junho em Lisboa e 9% no Porto. Essa queda é especialmente relevante por, em simultâneo, se registar uma descida significativa do número de fogos ativos no mercado (que são somente uma parte dos registados no Turismo de Portugal). No caso de Lisboa, saíram do mercado mais de 1,7 mil alojamentos locais, num movimento em contraciclo com o aumento da oferta que tipicamente sucede com a entrada na época alta. No Porto foram 1.150 os fogos que abandonaram o mercado, passando o total de T0 e T1 ativos para cerca de 3,3 mil na Capital e 2,5 mil na Invicta. O efeito combinado da quebra da oferta e da respetiva taxa de ocupação faz com que o impacto seja ainda maior quando se avalia o volume de negócios gerado ou o número total de noites vendidas no mercado como um todo. As estimativas da Ci apontam para uma quebra homóloga de 90% na atividade em ambas as cidades…

Neste quadro, o que esperar para o futuro próximo? No essencial, espera-se a manutenção do padrão recente. Os números já disponíveis para julho e agosto mostram uma subida da taxa de ocupação mas, nos próximos meses, o mais certo será um regresso a uma fase de quase estagnação, com rendimentos marginais.

E quanto ao médio e longo prazo? Eventualmente, pode esperar-se muita coisa.

Ao mesmo tempo que o mundo se prepara para uma segunda vaga, torna-se cada vez mais credível a expectativa de anúncio de uma vacina até ao final do ano. A confirmar-se, o mercado reagirá antecipando instantaneamente os impactos da recuperação da procura, mesmo que a mesma se adivinhe relativamente lenta, mercê da natureza global da crise.

Os dados da Ci mostram que eventualmente o mercado até já antecipou tudo isso. De facto, se tirarmos o efeito da ausência de procura internacional e o seu impacto na gama alta do mercado, os preços de venda têm-se mantido globalmente estáveis…

E, de facto, é legítimo admitir que, confirmada a vacina, os comportamentos da sociedade tendam precisamente a privilegiar os setores agora mais afetados respondendo, humanamente, a um longo período de confinamento.

Sendo assim, atrevo-me a afirmar que até à próxima primavera será o tempo ideal para procurar as oportunidades que o mercado traga, em especial por parte daqueles que infelizmente não tenham condições para esperar. Para quem possa, tal como em 2012, este pode ser o timing to invest!