Nesta edição da Confidencial Imobiliário dedicamos especial atenção a Lisboa e ao mercado de gama alta. Para além do artigo de conjuntura tradicional, com foco na região, disponibilizam-se ao leitor os principais números que tive oportunidade de apresentar na 1ª edição do Luxury Real Estate Sales Management Course, organizado em parceria com o ISEG. E vale a pena ver… Os dados estatísticos, corroborando aliás a pura perceção empírica, mostram que Lisboa enquanto mercado não existe. Notoriamente há pelo menos duas Lisboas, bem distintas e com dinâmicas claramente autónomas. Simplificando, chamamos-lhes a de gama média e a de gama alta. Eventualmente de forma simplista, a dos lisboetas e a turística. Ou, e aqui com mais propriedade, a histórica e a circular.

Uma das características estruturais do mercado imobiliário advém da durabilidade desses ativos, levando a que haja um permanente potencial de concorrência entre os segmentos de fogos novos e de usados. Naturalmente, os novos com um diferencial de valor, um prémio. Nos anos pré-crise esse prémio era relativamente estável, quer geográfica quer temporalmente, rondando os 30%. Se os fogos usados rondavam os 2.000 euros, essa margem viabilizava uma operação de promoção que se situaria acima dos 3 mil euros, patamar de valor a partir do qual se delimitava a gama alta na Área Metropolitana de Lisboa (era à época o percentil 95 dos preços nessa região). Se essa continua a ser uma realidade passível de se observar em zonas como Benfica ou S. Domingos de Benfica, está em óbvio contraste com os números de zonas como a Misericórdia (inclui o Chiado) e Santo António (inclui Príncipe Real). Nestes casos aquele prémio supera os 100%. Isso apesar de mesmo os fogos usados já serem aqui dos mais caros (importa notar que o SIR trata as vendas de fogos e não de prédios em ruína). Qual o significado? Tal translação dos preços de venda dos imóveis novos (ao serem alvo de reabilitação) traduz um salto disruptivo na respectiva gama de mercado, espelhando o posicionamento dessa oferta no segmento de luxo. Sendo precisamente na gama alta que o price gap é menor, situando-se em apenas em -13%, (contra -28% na gama média), esse é um salto que o mercado compra!