Fechado um ciclo negro, o sector imobiliário volta a reanimar-se em Portugal. Sobem os preços das habitações, crescem as vendas de imóveis, aumentam as licenças para construção pedidas, batem-se recordes com mais de 10 anos na conclusão de edifícios, elevam-se os índices de emprego e remunerações na construção. A revista Sábado chamou a manchete “Imobiliário: a nova loucura das casas” à capa de um número recente.

E, a despeito da “loucura”, nada de essencial mudou na estrutura e características do sector. Observados os chamados “fundamentais” do mercado, Portugal continua a ostentar uma demografia em queda, com tendências preocupantes nos indicadores de envelhecimento, de nupcialidade ou de natalidade. Tem um parque habitacional de quase 6 milhões de alojamentos, para abrigar cerca de 4 milhões de agregados familiares; 800000 alojamentos estavam vagos em 2011. O rendimento nacional só recentemente começou a recuperar de perdas de vários anos. A actividade da construção, a despeito da razia do período de crise, continua dominada por uma miríade de micro-empresas e empresas unipessoais, mal capitalizadas e com tecnologia rudimentar.

Segundo números de 2015 do Eurostat, 75% da população portuguesa vivia em casa própria. Sobravam 25%, que se distribuíam em partes praticamente iguais pelo mercado de arrendamento e pelo alojamento gratuito ou subsidiado. 36,5% da população tinha ainda a casa por pagar. Sem um crescimento vigoroso da população e do rendimento, ainda sobrecarregadas as famílias com os encargos que têm de suportar, não se vê de onde poderia vir uma dinâmica sustentável para alimentar o mercado da habitação em Portugal.

Resta a procura exógena. As aquisições sob o programa dos vistos gold ou o surto de entusiasmo pelo alojamento local são exemplos de factores que trouxeram uma dinâmica nova ao sector imobiliário, mas cujo motor está, em grande medida, fora de Portugal. Têm, por isso, um risco acentuado de volatilidade; e, diferentemente de episódios anteriores de procura com origem no exterior (recordem-se as casas construídas nas décadas de 70 e 80 com dinheiro de emigrantes ou de retornados), estão desta vez circunscritos a uma base territorial muito exígua: algumas manchas de Lisboa, Porto e Algarve.

O caso do alojamento local é particularmente curioso. A figura foi introduzida no ordenamento jurídico nacional em 2008, mas os principais instrumentos de regulação do sector datam apenas de 2014 e 2015. E apesar do curtíssimo período de vida, o alojamento local e o turismo têm tido na reabilitação e recuperação dos centros históricos um papel que pede meças aos esforços que governos e autarquias têm desenvolvido ao longo de décadas. Por outro lado, ainda que cingido à finalidade turística e à curta duração, o alojamento local tem potencial para induzir mudanças no mercado de arrendamento convencional. Porém, é de temer, a avaliar por algumas reacções, por enquanto ainda tímidas, de responsáveis que se queixam da elevação das rendas, do congestionamento urbano e do afastamento dos moradores tradicionais para zonas mais periféricas, que a tendência venha a ser a oposta. A alteração legislativa no sentido de fazer depender da aprovação dos condóminos a abertura de espaços de arrendamento local, proposta há poucas semanas, não é mais do que a primeira escaramuça das guerras que aguardam o sector. O objectivo de alguns será, a prazo, o de fazer com que o arrendamento turístico de curta duração não passe de um segmento residual num mercado de arrendamento cada vez mais esclerótico.