“Pipeline imobiliário” é o jargão usado pelos profissionais do mercado quando se referem ao universo de novos projetos em carteira ou em construção. É por esse facto a denominação dada ao dossier temático da presente edição da Ci, uma revista dedicada à análise e caracterização da dinâmica do investimento efetivo e potencial em novos projetos imobiliários.

Todos reconhecemos que no momento atual de mercado a grande fonte de tensão é a falta de oferta. Não porque não haja, mas porque a procura evoluiu muito mais rapidamente do que a produção de novos fogos, seja em regime de construção nova ou de reabilitação. 

Novos usos vieram competir com os destinos tradicionais dos imóveis residenciais, aumentando a concorrência entre alternativas, promovendo a absorção de toda a oferta que foi surgindo e que, como sabido, se concentrou nos centros históricos. Habitação, turismo e luxury real estate acotovelam-se tentando capturar as melhores fatias do mercado. 

Para além dessas realidades, mais visíveis em Lisboa e Porto, o ressurgimento do crédito hipotecário abre a porta ao investimento nas segundas coroas, menos turísticas e com vocação habitacional.

A pressão da procura impulsionou os preços e, quando essa tendência solidificou, impulsionou a oferta. Isso mesmo é refletido no Índice de Pipeline Imobiliário, uma nova métrica lançada nesta edição, que mede o volume em m2 de novos projetos em carteira, identificados a partir da emissão de pré-certificados energéticos. No último ano o potencial de edificação cresceu 42,7%, uma variação que atinge 68,2% no caso da reabilitação e 38,2% no da construção nova (desde 2013 o crescimento foi de quase 250% na reabilitação e de 140% nas obras novas). 

Assim, o mercado está a responder, lançando novas operações que se perspetiva tenham boa resposta do lado da procura, contribuindo para a estabilização dos preços. 

O novo Índice de Pipeline Imobiliário vem dar um contributo essencial para o mercado, servindo de indicador avançado da oferta. É uma métrica a monitorizar à escala local, de molde a suportar a formação de expectativas por parte de todos os agentes, desde investidores a promotores, instituições de crédito e entidades públicas. Há um receio pouco verbalizado de risco de miopia, com todos os agentes a tomar decisões iguais, numa vista atomizada e não integral. Em especial num setor com um ciclo tão longo entre a tomada de decisão e a conclusão da produção. 

Mas se há risco futuro, é indubitável que no dia de hoje há carência e oportunidade de mercado. 

Nesta revista apresentam-se igualmente os principais edifícios licenciados no ano 2016. Listam-se numa ficha síntese com uma imagem e menção do respetivo arquiteto, numa tentativa de dar ao mercado uma vista qualitativa sobre os novos projetos já em curso, complementando o olhar estatístico, mais abstrato. No novo Sistema de Monitorização do Investimento em Edificação e Reabilitação, designado por “Pipeline Imobiliário”, pode aceder-se ao detalhe desses projetos. Adicionalmente, podem encontrar-se todas as demais obras lançadas, permitindo um olhar mais cirúrgico das novas tendências.

Complementarmente, termino destacando o igualmente novo canal ci-arquitectos.pt, onde estão de acesso público os principais projetos dos arquitetos que colaboram com a Ci e que usam as suas ferramentas para promover a arquitetura e para fazer a ponte com o mercado. 

Convido-o a visitar o nosso site e a ficar a par de todas estas agendas.