O ano 2017 ficou marcado positivamente pelo surgimento de uma nova geração de políticas ativas de habitação, merecedoras de uma institucionalização numa Secretaria de Estado.

O sucesso do mercado, a reabilitação urbana, a atratividade das cidades e a dinâmica turística asseguram um novo ciclo de investimento e valorização que tem sido fundamental não só para ultrapassar a anterior crise financeira, como para atingir o desiderato fundamental e permanentemente adiado da recuperação dos centros históricos, onde se acumulavam décadas de abandono. Contudo, como em tudo, até o sucesso tem de ser gerido e balanceado, assegurando o objetivo coletivo e basilar da coesão social. Essa coesão é essencial para o mercado, tal como o mercado é crítico para a viabilizar.

Nesta revista pomos em evidência algumas das dinâmicas que têm caracterizado este novo ciclo.

Uma das mais marcantes é a compressão das yields, havendo um crescente número de localizações com taxas cada vez mais reduzidas, espelhando a pressão oriunda do lado dos investidores, na busca de soluções possíveis para a alocação dos seus patrimónios, aceitando rentabilidades implícitas cada vez menores. A queda das yields é contrabalançada por uma percepção de redução do risco de mercado que resulta de um ciclo de valorização que se tem vindo a consolidar e disseminar geograficamente. A valorização dos ativos é determinante para viabilizar os investimentos. Contudo, é sabido, a alavanca principal para a recuperação do mercado, em especial nos principais centros, não tem sido o mercado de primeira habitação, estando mais relacionado com a procura externa, seja turística ou de compradores internacionais.

A agravar, a subida de preços tem ultrapassado todas as expectativas, destacando-se Lisboa com um crescimento anual de 24%.

Como em todos os mercados, umas dinâmicas impulsionam outras que conduzem a um equilíbrio. A mais óbvia é o aumento do financiamento bancário, orientado quer à procura como à oferta, vindo acelerar o ritmo de estabilização do mercado. Pelo lado do crédito à habitação, o crescimento de 40% em 2017 beneficia da generalização do perfil de valorização dos imóveis. E, ao mesmo tempo que fomentando a procura, o crédito às famílias vem estimulando a entrada em carteira de mais de 27 mil novos fogos para promoção (em 2017), certamente muito dos quais com recurso ao crédito bancário.

Esses são sinais positivos, na perspetiva de contribuir para a falta de oferta. Contudo, põem-nos perante um cada vez mais provável ciclo de mercado assente em crédito à aquisição e à promoção nova (que representa 65% dos novos fogos em carteira, apesar do crescimento da reabilitação).

Por isso parece ser correta a necessidade e orientação da política pública, visando alinhar o mercado com os primados da reabilitação e do arrendamento. Mais ainda ao fazê-lo com recurso a incentivos fiscais (destacando-se os relativos ao arrendamento acessível), passíveis de geração de impactos imediatos, diferenciados do ciclo longo de ajustamento resultante da promoção imobiliária.