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EDITORIAL

Ricardo Guimarães

Ricardo Guimarães

Director at Ci

O Porto deve cada vez mais abrir-se a novos usos e diversificar a cidade

A análise do equilíbrio de mercado tem sido um dos aspetos fundamentais do trabalho desenvolvido pela Confidencial Imobiliário.

Independentemente do juízo crítico que se faça relativamente ao ciclo de crescimento de preços que se tem registado em especial desde 2015, para a Ci o essencial é capacitar o melhor possível os agentes de mercado com informação que lhes possibilite compreender se tais tendências são conjunturais ou estruturais, fundamentadas ou espúrias e, nessa medida, se estão perante um ciclo sustentável de valorização ou um processo precário que acabasse por ser revertido, gerando perdas com impactos imprevisíveis.

Nessa linha de raciocínio, na presente edição destaca-se a subida das rendas residenciais em 3,9% no último trimestre 2018, reduzindo assim aquela que parecia ser uma tendência de agravamento da distância entre o crescimento dos preços e das rendas.

Novamente sem pretender deduzir um sentido crítico da bondade ou não do aumento das rendas, é incontornável que, em primeiro lugar, esse comportamento tem subjacente a maior atratividade do mercado do ponto de vista da capacidade para gerar rendimento. Independentemente de concordar que a pressão legislativa sobre a oferta contribui para a sua redução e consequente pressão sobre os preços, sou mais depressa levado a concluir que o incremento de 34% registado nas rendas desde 2014 se deve essencialmente ao potencial que as cidades têm vindo a confirmar do que ao efeito aludido.

Nessa medida, encontram-se razões para interpretar a valorização dos ativos como resultado de um efeito benigno associado ao crescimento da “economia das cidades”.

Apesar disso, é importante chamar-se a atenção para o fosso que se tem vindo a registar entre os índices de preços e de rendas e que resulta do maior crescimento dos primeiros. Ao longo dos últimos quase 10 anos de dados nunca esses índices estiveram separados por 14 pontos percentuais, mostrando que, se numa primeira fase a valorização resultou da maior geração de rendimento, numa segunda resulta do que se designa por compressão de yields.

Este é um círculo novo em quase todas as dimensões. Olhar para a valorização de mais de 30% no concelho do Porto, duplicando o registo de Lisboa em 2018, ou observar transações no limiar dos 6.000 €/m2 no Centro Histórico dessa cidade não pode deixar de implicar uma reflexão sobre o trajeto percorrido e sobre os mecanismos de gestão e promoção de equilíbrios integradores, em benefício de todos os setores que fazem a cidade. 

Um resultado da análise da presente edição, em linha com análises anteriores, é a confirmação da tendência de generalização da valorização do mercado a toda a urbe. Isso em si é obviamente positivo, mas persiste uma elevada concentração da promoção imobiliária em apartamentos T0 e T1, somando dois terços dos quase 6.000 fogos lançados nos últimos dois anos. Tal sinaliza ainda uma cidade mono-funcional. Lisboa está hoje 71% acima de patamar de preços pré-crise. O Porto está apenas 15% acima dessa referência. Mas a verdade é que a promoção imobiliária em Lisboa é mais diversificado em tipologias (apesar de se dever reconhecer que ainda é pouco orientada para a procura doméstica…). Consciente disso, a Câmara Municipal do Porto tem apoiado a Confidencial Imobiliário num novo projeto que em breve terá os primeiros resultados e que consiste no sistema de monitorização do mercado de alojamento local, apurando o valor das diárias e taxas de ocupação para cada zona da cidade. Esta informação será de elevado valor para a fundamentação de expectativas por parte dos agentes quanto aos investimentos a realizar.

Como é que esperar, a vocação turística do Porto não será uma característica transversal a todo o seu território, o que implica que em boa parte dele outras alternativas de afetação dos imóveis poderão revelar-se mais favoráveis, diversificando os usos e destinatários dos imóveis equilibrando a cidade.