O mercado residencial está um pouco como este começo de verão. Antes de mais porque é verão. Depois porque, no novo quadro de alterações climáticas, no mesmo dia, ora temos de pôr protetor solar, ora temos de vestir um agasalho.

O sentimento dos operadores de mercado dá o mote para o novo normal que se aproxima. Olhando para os resultados do Portuguese Housing Market Survey (PHMS), vê-se que mercado está positivo, o Índice de Confiança mantém-se com sinal “+” mas, as o indicador de sentimento relativo às expectativas de valorização do mercado regressou aos níveis de 2013, um período no qual (se tivermos memória) todo o passado recente era uma miragem.

Desde 2018 que o PHMS vem dando nota da alteração da temperatura do mercado percebida por parte dos mediadores imobiliários inquiridos.

Seguindo essa percepção e reconfirmando-a, o Índice de Preços Residenciais apurado pela Ci com base nos preços de venda “SIR”, mostra uma clara desaceleração no mercado de Lisboa, que passou de um crescimento trimestral de 0,7% no 1º trimestre de 2019, o que compara com 5,3% um ano antes.

Os preços a nível nacional mantêm uma trajetória pujante, mas agora fruto da valorização das segundas cidades, contratando com o período no qual era Lisboa quem catapultava o mercado.

Nesse quadro, começam a funcionar os “estabilizadores automáticos”. Começa por registar-se alguma retração da procura, em especial pela fatia que esteja essencialmente motiva por ganhos de capital de curto-prazo. Passa pelo ajustamento das expectativas dos proprietários, que começam a compreender a necessidade de rever os respetivos valores de oferta, apontando o mercado para um registo mais exigente, segregador e seletivo, onde os mais profissionais se diferenciarão.

Os dados SIR mostram de facto um aumento para 16% do número de proprietários de imóveis usados em Lisboa que reviram os valores de oferta. Estes fogos viram os seus valores ser ajustados numa média de 5% a 6%, traduzindo um esforço de aproximação ao perfil de preferências da procura.

O esbater das expectativas por parte dos vendedores e a (ainda que contida) subida dos preços de venda, contribui para a redução do “price gap”, que mede a distância de preços entre a procura efetiva e a oferta no mercado. Em Lisboa passou para -20%, o registo menos negativo desde 2012. No Porto este hiato teve uma melhoria de 5 pontos percentuais, passando de -29% no final de 2018 para -24% no começo de 2019.

Estes são alguns dos graus de liberdade do mercado.

O mercado estava em desconto. Não só pela crise mas, acima de tudo, pelo potencial abandonado. Percorreu um caminho de recuperação dessa diferença. Lisboa chega a 2019 com o Índice de Preços 66% acima de 2007, mais do que compensando a perda de 22,4% observada desde então. A oportunidade de arbitragem já não é evidente, mas os fundamentais do valor atingido estão todos lá.

As yields residenciais estão estáveis em Lisboa, oscilando entre 4,5% e 4,6%, valores que espelham a capacidade de geração de rendimento associada e que posicionam este mercado como um setor de investimento (diria) ímpar face às alternativas que se colocam.

No Porto, cidade que tem registado recordes de preços e de valorizações, as yields estão ainda a baixar, atingindo agora os 5,5%, um valor que representa um prémio de um ponto percentual face a Lisboa, dando respaldo aos valores atingidos.

O verão veio frio. Mas um verão fresco não é inverno.