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EDITORIAL

Eduardo Abreu

Eduardo Abreu

Conselho Editorial CI

No olho do furacão

Portugal assiste, pelo menos desde 2017, a uma forte procura por parte de investidores, nomeadamente internacionais, para ativos hoteleiros e empreendimentos turísticos vocacionados para segundas residências. A aquisição por parte do Carlyle Group e da Explorer Investments do Penha Longa Resort ou a venda do futuro empreendimento Costa Terra à Discovery Land Company são apenas dois exemplos; a que se juntam aquisições de investidores como a Invesco (3 unidades Tivoli) ou a Swiss Life (2 unidades em Lisboa). Alguns outros exemplos podiam ser dados.

 

Não sendo clássicos os investimentos desta natureza no mercado imobiliário nacional, importa prolongar o atual momento. Se existem fatores que não controlamos (abrandamento da economia europeia e mundial, taxas de juro ou brexit) outros há que devem ser de preocupação e acompanhamento prioritário pelo setor público e privado.

 

  • Licenciamento: os riscos de licenciamento de projetos da dimensão dos que atualmente existem em Portugal são percecionados pelos investidores internacionais como muito relevantes; por histórico que qualquer pesquisa no google evidencia ou pela multiplicidade de intervenientes no processo de aprovação é seguro dizer que este tema impediu a conclusão de algumas transações. Torna-se por isso importante que, para além de uma vendor DD bem estruturada [cada vez mais importante], a resposta das autoridades às questões colocadas pelos investidores seja rápida e, principalmente, objetiva e sem margem para diferentes interpretações.

Financiamento: é um tema recorrente. Mais ainda quando falamos em projetos de promoção imobiliária, com valores significativos envolvidos e com picos de cash flow negativos durante os primeiros quatro ou cinco anos. Não é um tema resolúvel por decreto, ao contrário de outros, mas o conhecimento do sistema financeiro das principais variáveis económicas do projeto e a sua adequação ao mercado podem contribuir para uma maior recetividade ao financiamento destas operações.

  • Estabilidade fiscal: o desenvolvimento de um business plan a 5 ou 10 anos [por vezes mais] encontra na estabilidade fiscal do destino um aliado fundamental. Impostos e taxas “surpresa” sobre o património ou operação podem deitar por terra alguns anos de trabalho na formatação de ativos competitivos e com viabilidade económica. Um País que consiga demonstrar a estabilidade histórica e futura do seu enquadramento fiscal é um País que estará na linha da frente para a atração desta tipologia de investimento. E não se trata apenas de impostos e taxas reduzidas; trata-se da garantia de que um valor colocado hoje no excel não tenha que ser modificado daqui a 1 ou 2 anos de forma relevante.
  • Política(s) de desenvolvimento: não sabendo nenhum de nós o futuro, existem algumas políticas de desenvolvimento que devem ser quase consensuais. Qual o impacto do indefinição de anos relacionada com o (novo) Aeroporto de Lisboa nas decisões de investimento ? e a possibilidade, ou não, de utilizar espaços costeiros para desenvolvimento de atividades ? e a possibilidade/flexibilidade de utilização do imóvel num empreendimento turístico ? … As perguntas feitas são as que quase todos nós faríamos quando da análise de um projeto, ou seja, não é dificil antecipar. Difícil tem sido, isso sim, responder de forma clara e inequívoca.
  • Informação: quem aterra em Portugal com intenções de investimento depara-se com grande dificuldade na consolidação de informação de mercado, fundamental ao seu processo de decisão. Projetos editoriais como o da Confidencial Imobiliário contribuem para atenuar essa falta de informação, mas a verdade é que muito está ainda por fazer. Informação de custos de construção, licenciamento, valores de comercialização ou velocidades de vendas são apenas algumas informações que, existindo em várias plataformas de forma dispersa, não estão consolidadas [com a necessária preocupação com a confidencialidade de dados disponibilizados pelas empresas ou relacionados com individuais] no sentido de suportar uma análise de investimento.

Enfim, tratam-se de preocupações que uma vez resolvidas ou atenuadas poderão contribuir para que Portugal se mantenha durante muitos anos no radar dos investidores contribuindo para a sua continua a atração, criando um circulo virtuoso no mercado … porque também neste setor onde estão os melhores e mais representativos existem outros que, nunca tendo equacionado Portugal, querem também passar a estar presentes.