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EDITORIAL

Ricardo Guimarães

Ricardo Guimarães

Director at Ci

Novo SIR – Alojamento Local com diárias por gama de mercado, bairro a bairro

Com a presente edição da Confidencial Imobiliário mostram-se os primeiros dados do novo SIR – Alojamento Local.

O mercado turístico tem sido, como sabido, o grande fator disruptivo e de transformação de Lisboa e do Porto nos últimos anos. Com ele, veio

uma onda surpreendente de reabilitação urbana e de refundação dessas cidades, a partir das quais Portugal encontrou novos patamares de

valor que cada vez mais contagiam o restante país e viabilizam a crescente disseminação geográfica do investimento, mesmo em empreendimentos

residenciais não turísticos.

Sendo uma atividade de crucial importância para a determinação do valor do imobiliário nas cidades referidas, era crítico para os operadores

aceder a métricas de desempenho relativas aos preços praticados, taxas de ocupação, níveis de oferta e volume de negócios, entre outros

indicadores, numa malha urbana fina, à zona.

Foi esse trabalho que desde o começo desde ano a Ci tem desenvolvido, com o apoio das Autarquias de Lisboa e do Porto.

A monitorização diária de um painel de mais de 4 mil alojamentos permite a produção de estatísticas das diárias para cada um dos bairros

dessas cidades, em especial foco onde o AL se concentra, designadamente, nos respetivos centros históricos.

É uma ferramenta que ganha especial relevo pelo facto de produzir dados que assentam no mesmo zonamento do SIR – Reabilitação Urbana,

a partir do qual se acedem aos preços de transação. Dessa forma, passa a ser fácil relacionar o valor de investimento com o rendimento

gerado (revpar), aferindo-se com fiabilidade qual a yield implícita no mercado e, assim, determinar se o mesmo está sobre ou sub-valorizado,

bairro a bairro.

A avaliação do potencial de valor será chave para tomar decisões num ciclo de incerteza que se inicia e no qual a margem de valorização

parece ter sido já “tomada”, entrando-se num período de valorização “orgânica” e já não de simples correção de preços.

Os primeiros dados são desde logo reveladores. Por um lado, como seria de esperar, as zonas históricas atingem diárias médias e na gama alta

mais elevadas. Por outro, o Porto aproxima-se de Lisboa nos períodos de época de verão, fazendo-o em especial nos produtos de gama alta.

Em julho, apenas 7 euros separavam a diária média em ambas as cidades, uma diferença que caía para 5 euros na gama alta.

Sem prejuízo, no caso do Porto o mercado vive um período de alguma incerteza, confirmada quer pelo Índice de Diárias Médias Anuais, como

pelo inquérito de sentimento de mercado feito junto dos operadores. De facto, se o índice mostra que em termos médios anuais as diárias

não têm descolado, vindo em perda desde há um ano, os operadores confirmam que o aumento da oferta tem condicionado a política de

preços, em especial fora da época alta. Inferindo, face a Lisboa, o Porto enfrenta um maior padrão de sazonalidade que limita o desempenho

numa perspetiva agregada anual.

No entanto, este sistema, mais do que uma análise concelhia, permitindo perceber com todo o detalhe as nuances de preços e níveis de ocupação

em cada bairro, viabiliza que se compreenda até onde o AL gera mais valor face às alternativas de ocupação/exploração, em especial

considerando o rendimento líquido de custos operacionais, sendo evidentes as diferentes vocações de uso de cada zona dentro das cidades

e como, eventualmente, mais do que contrariá-las importa conhecê-las.

Num dossier sobre imobiliário turístico, uma nota ainda sobre o SIR – Resorts e o mercado de turismo residencial. Mais do que destacar o

registo positivo nos preços dos resorts, que valorizaram 10,7% no último ano, ressaltar a resiliência deste mercado ao “risco-Brexit”, em especial

no eixo Loulé-Albufeira, onde os ingleses continuam a fazer mais de metade das compras por internacionais, tendo mesmo havido um reforço

do ticket médio, atingindo os 5.621 euros/m², num sinal que este mercado é cada vez mais um refúgio de férias e financeiro.