As SIGI como forma de atração de novos investidores

No passado mês de Setembro, entrou em vigor a legislação portuguesa que permite o lançamento das SIGI – Sociedade de Investimento e Gestão Imobiliária, por parte das entidades que ou se venham a constituir como tal, ou que se transformem nesta nova figura jurídica.

As SIGI em Portugal, procuram no seu lançamento e génese, emular o sucesso ocorrido com as SOCIMIs em Espanha e a longa tradição que os REIT - Real Estate Investment Trusts têm em todo o mundo. A EPRA destaca o facto de este sector dos REIT ter tido nos últimos anos, por parte dos agentes investidores, um cada vez maior interesse relevado pela sua natureza intrínseca de baixa volatilidade e retornos estáveis. Também destaca a EPRA o facto de, nos índices MSCI de mercados desenvolvidos, os REIT terem evoluído para uma categoria sectorial autónoma, distinta do sector financeiro onde os REIT estiveram integrados várias décadas permitindo aos gestores de ativos terem uma exposição própria sem terem que adquirir ativos físicos.

Cabe agora saber qual o papel que este novo veículo de investimento que se vem juntar aos Fundos de Investimento Imobiliário Abertos e Fechados, às sociedades anónimas com ou sem especialidade imobiliária, às sociedades de Investimento Imobiliário, às SICAFI, aos Trusts, etc, terá na captação de investimento para Portugal. Uma dúvida pertinente, tendo em conta em particular o escasso contributo que o mercado de capitais tem tido para financiar a economia portuguesa e o momento do ciclo económico em que nos encontramos que, atento à realidade dos números, não é seguramente o mesmo que promoveu o crescimento imediato das SOCIMIs em Espanha após 2013.

Do nosso ponto de vista, não há uma resposta única e inequívoca para esta questão.

Seria de saudar por todos que houvesse investidores internacionais e nacionais interessados em cotar no Euronext Lisbon ações de SIGIs que permitissem um crescimento da visibilidade e da transparência do mercado imobiliário em geral. Desde logo porque enquanto empresas cotadas, a obrigação de divulgação de informação, como fazem os REITs americanos ou as SOCIMIs espanholas, potenciam o escrutínio e tornam-se um instrumento extremamente útil para a condução de políticas públicas que noutras circunstâncias têm que se apoiar em elementos mais avulsos e menos disponíveis. Do lado da oferta, julgamos que existem bons motivos para que os tradicionais investidores imobiliários considerem esta oportunidade de criação de SIGIs, para a uma maior dispersão do risco inerente aos activos imobiliários.

Os investidores institucionais, exigentes como costumam ser na alocação de capital, são o elo fundamental para que este novo instrumento possa vir a ser usado com êxito, na captação de investimento dedicado ao sector imobiliário e que até ao momento esteve vedado aos “portfolio managers” que investem em ações portuguesas encurralados entre uma utility de grande dimensão (EDP) e um sector bancário pouco atractivo. Na prática estes investidores estiveram impedidos de se beneficiarem de forma direta de um sector em expansão na Economia portuguesa.

O mercado de capitais e o mercado imobiliário foram vistos no passado como áreas concorrenciais para a obtenção de retornos acima da inflação mas, com as SIGI, passará a existir um instrumento de complementaridade que muito tenderá a beneficiar a dinâmica da oferta e procura. Num sector em que a descoberta do preço é sempre difícil.