O Porto prossegue a uma trajetória de valorização acima de 20%, apesar da desaceleração face ao pico de 30% registado no final de 2018. Essa evolução coloca os operadores perante a questão essencial de compreender qual o racional dessa trajetória e quais as perspetivas que a mesma implica.

Com esse pensamento subjacente, o novo Sistema de Informação do Alojamento Local apresentado pela Ci na Semana da Reabilitação Urbana do Porto vem mostrar que essa cidade tem uma nova realidade de valor, que emerge do centro para as respetivas segundas coroas. Olhando para os dados do 3º trimestre de 2019, verifica-se que o rendimento diário por alojamento, avaliado pelo revpar, se situou em 54 euros na freguesia da “Baixa e Centro Histórico do Porto”, um valor que está unicamente 4 euros abaixo dos 58 registados na freguesia de Santa Maria Maior e dos seis euros atingidos na Misericórdia, em Lisboa.

Num trimestre no qual Lisboa gerou um volume de negócios de 21,9 milhões de euros, por comparação, o Porto produziu um retorno de 16,4 milhões de euros, ou seja, já somente 25% abaixo do agregado de Lisboa. E, fazendo o foco nas freguesias mais relevantes, a posição chega mesmo a invertesse, sendo na Baixa e Centro Histórico do Porto que o mercado produz o maior nível de atividade, atingindo 12,9 milhões de euros, mais ou menos o dobro das principais freguesias de Lisboa, designadamente Santa Maria Maior (6,7 milhões) e Misericórdia (5,0 milhões). Este é o único palco no qual os “números” entre ambas as cidades estão tão equilibrados ou são mesmo favoráveis ao Porto, sendo a raiz do novo paradigma de valor dessa cidade.

Para a sua consolidação, ou seja, para a consolidação do Porto como destino turístico, a maior batalha é a inversão do padrão de sazonalidade que ainda persiste. Na Baixa e Centro Histórico do Porto o volume de negócios no 2º trimestre foi de 9,1 milhões de euros, ou seja, -29% face ao 3º trimestre, enquanto em Lisboa a realidade diverge, havendo quase igualdade de números em ambos os períodos. O desafio da sazonalidade vai sendo vencido à medida que a notoriedade internacional do destino se afirma e à medida que se vão concretizando equipamentos estruturantes como seja o novo “Palácio de Cristal”.

Assim, é a partir desta nova realidade que se deve encarar todo o atual ciclo de valorização e de retoma do investimento imobiliário. Desde logo nas “saias” do Centro Histórico. De facto, os dados do 1º semestre de 2019 mostram que a geografia do investimento tem mudado, afirmando-se agora a ARU da Baixa como a mais dinâmica, destronando a ARU do Centro Histórico. Seja em número e montantes transacionados, seja em número de novos projetos em licenciamento.

Mas para além do Porto ter um novo polo líder na atração de investimento, observa-se uma progressiva diversificação geográfica do mesmo, emergindo novos destinos, como sejam as ARUs da Foz Velha, Lapa e (muito importante) Campanhã. O Porto é cada vez mais policêntrico e multifuncional, com novas localizações que se orientam para usos mais tradicionais de habitação.

Nesta rota, devem igualmente enumerar-se os casos de Matosinhos e Gaia, como extensões naturais do Porto. No primeiro caso, o mercado está numa fase de acelerada valorização (taxa homóloga de 25%), traduzindo uma forte procura e o lançamento de novos projetos imobiliários que se viabilizam a partir dos novos patamares de preço. No segundo, o destaque deve incidir sobre o facto de concentrar metade das transações no Grande Porto, mostrando ser a grande reserva para “as famílias do Porto”, com um preço em cerca de metade da invicta. Esta é uma nova realidade que resulta da globalização da cidade, um destino quer turístico quer de empresas e profissionais que procuram a sua qualidade de vida e competências.

Paradoxalmente, combater a fonte de valor, ou seja, o Alojamento Local, pode ser uma resposta apelativa, mas pode ser uma resposta equívoca, num processo que é crescentemente diverso e que desemboca numa forte redução da taxa de desemprego na região Norte, que está já abaixo da nacional.