O novo SIR – Alojamento Local (AL), lançado pela Confidencial Imobiliário, revela-se um instrumento de grande alcance na aferição do potencial de valor dos fogos nas cidades de Lisboa e Porto, pondo em evidência a ligação umbilical entre a capacidade de geração de rendimento desse setor e a trajetória de valorização registada nesses territórios.

O alojamento local é, antes de qualquer outra coisa, uma atividade económica. Parte do imobiliário, mas o seu foco é o turista. É um mercado crescentemente competitivo e sofisticado, marcado pelo cada vez maior nível de exigência e expectativas por parte do público que serve, implicando um permanente investimento em novos patamares de serviço e uma gestão cada vez menos doméstica, mais profissional e integrada, capaz de implementar políticas dinâmicas de preço, inovar, surpreender, …

E assim, a sua atratividade transformou radicalmente as cidades, num ciclo de aumento exponencial da oferta...

Olhando para os dados do SIR-AL, contam-se cerca de 20 mil fogos em Lisboa e mais de 9 mil no Porto. Um volume absolutamente impressionante de novos atores, um mar de apartamentos elegantemente decorados e capazes de oferecer a melhor experiência de alojamento, mas… igualmente capazes de “secar” o restante mercado, mercê da sua inigualável rentabilidade.

Ou não…

Comece-se por analisar a dimensão do mercado. Olhando-o a partir dos dados do Turismo de Portugal, só entre apartamentos T0s e T1s, contam-se cerca de 9,5 mil fogos em Lisboa e 6 mil no Porto. No entanto, monitorizando as plataformas Airbnb e Booking, identificam-se cerca de 3 mil unidades na Capital e 1,5 mil na Invicta não listados, ou seja, alojamentos com registo, mas sem anúncios online. A estes acrescem quase outros tantos que, apesar de estarem listados, têm uma atividade nula ou marginal. São o que denominamos de listados inativos. Assim, feitas as contas e abatidas essas duas fatias da “oferta”, sobram cerca de 4,2 mil fogos em Lisboa e 2,7 mil no Porto (estes números variam conforme a época do ano) listados efetivamente e ativos.

Dito de outra forma, o rolo compressor com que se olha para o AL assenta num equívoco essencial: só cerca de 45% das unidades estão listadas e têm atividade!

Seria interessante revisitar a política de zonas de contenção à luz desta informação…

Mas não se fica por aqui.

Atendendo à margem bruta de exploração do AL, ou seja, ao rendimento abatidos dos custos operacionais relativos às plataformas de reserva, apoio ao cliente, limpeza, lavandaria, água, eletricidade, internet e manutenção, conclui-se que, na ótica do investidor… «Só em quatro freguesias de Lisboa o AL rende acima do arrendamento». Mas mesmo quando rende, não entrega um prémio de mais de 15% face a essa alternativa!

No caso da cidade do Porto, o AL só “é negócio” na freguesia da Baixa e Centro Histórico. Mas, mesmo aí, só justifica nos imóveis com RevPar acima da média, ficando aquém do arrendamento nas gamas baixa e média baixa.

Claro está, reforça-se, sempre na ótica do investidor, puro recetor de rendas. Quando este intervém na gestão do AL captura uma maior fatia do rendimento. Contudo, esse diferencial remunera o seu tempo/recursos e não estritamente a componente de capital.

Na realidade, a subida das rendas no arrendamento, comprimindo a rentabilidade operacional do AL, deveria fazer pender a balança da racionalidade para o arrendamento, atraindo para esse mercado a oferta não listada, a listada inativa e aquela que, estando ativa, não gera rendimento suficiente.

Sobra a pergunta. Então porque é que tal não sucede?

Eventualmente os investidores ponderam o rendimento em função do risco. E o arrendamento reacendeu o estigma da incerteza... Pago em perda de oferta e subida de rendas.

Talvez por isso estejam condenados ao sucesso programas municipais de subarrendamento de fogos arrendados ao mercado. Ironicamente, as autarquias vêm-se forçadas a garantir uma redoma de segurança a um setor maltratado pelas políticas públicas…