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OPINIÃO

Manuel Puerta da Costa

Manuel Puerta da Costa

Conselho Editorial da Ci

Turismo, imobiliário e a economia portuguesa

Do ponto de vista do imobiliário, há, nos últimos anos, um sector que tem despontado o interesse de uma multidão de investidores nacionais e estrangeiros. Há investidores para aplicar capital em hotéis, em hostels, em resorts, em alojamento de longa duração e de curta duração, em restaurantes e nos mais diversos tipos de imóveis necessários para a exploração das atividades turísticas.

Este sector tem apresentado uma dinâmica de crescimento, que permite à economia portuguesa demonstrar, nos últimos 3 a 4 anos, um desempenho que não tinha apresentado na primeira década deste século. O contributo imediato do Turismo que é medido nos gastos que os turistas fazem na sua estadia, vai somar positivamente na Balança de Serviços e nas receitas fiscais via IVA, IRS e IRC das atividades hoteleiras e recreativas. O sector ultrapassou os 12.5% de peso no PIB e 9.2% do emprego, mostrando um crescimento no PIB de quase 47% face há 10 anos atrás. Mas além disso o sector turístico contribui para a regeneração do parque imobiliário das grandes urbes, em especial de zonas centrais que apresentavam índices de degradação mais notórios. A abertura de 44 novas unidades hoteleiras em 2017, muitas resultantes de reconstrução, decerto que contribuiu para o aumento da variável Investimento e contribui para a diminuição do desemprego em Portugal.

Ser a Florida da Europa tem inegáveis vantagens para Portugal: dinamiza o investimento, potencia a requalificação e aumento do emprego, contribui para o alívio das contas externas, melhora os saldos orçamentais e altera a dinâmica negativa que os centros urbanos demostravam na passada década. Mas quem conhece a Florida sabe as fases alternadas de crescimento / contração por que tem passado ao longo das últimas décadas.

Numa perspetiva mais Microeconómica torna-se extremamente importante avaliar a rentabilidade do investimento, mais do que noutro tipo de investimentos imobiliários, pois a capacidade do “produto” contruído gerar retornos que sejam atrativos para os investidores depende, em primeira instância, do que o hotel ou a exploração turística sejam capazes de, numa forma sustentada, continuada e no longo prazo, remunerar o capital empregue e os riscos assumidos pelo seu detentor. A existência de desconexões nos modelos previsionais de receitas e custos gerados na exploração, com as necessidades de remuneração via rendas do capital (próprio ou alheio) investido inicialmente nos terrenos, custos de construção ou FF&E, pode levar a uma quebra no círculo virtuoso de crescimento deste sector. Hotéis não lucrativos são hotéis que perdem clientes a médio prazo desvalorizando o património imobiliário.

Há também que refletir sobre as vantagens que ter uma classe de ativos mais resiliente no ciclo económico pode ter para a diversificação de carteiras de produtos imobiliários. A tradicional dependência que o mercado português apresentava dos escritórios, áreas comerciais e logística parece-nos, nesta nova fase, claramente alterada. Com um ciclo de subida de taxas de juro que potencialmente o BCE iniciará em 2019, é de antever, pois, que haja um escrutínio adicional sobre este sector que, também ele, permitiu que Portugal saísse de uma classificação menos abonatória em termos de Ratings de risco.

É assim uma perspetiva Microeconómica e Financeira do imobiliário que fará toda a diferença para um PIB mais saudável com crescimento sustentável no longo prazo. Haja no futuro uma gestão equilibrada de todas as variáveis em jogo e que evite as euforias de curto prazo para que o Sol continue a brilhar em terras lusas.