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EDITORIAL

Ricardo Guimarães

Ricardo Guimarães

Diretor da Ci

O índice de “preços” no alojamento local dá suporte à valorização do mercado

Na presente fase, o maior desafio para o mercado imobiliário é compreender quais os pilares que sustentam a valorização observada e, nessa medida, quais as perspetivas de evolução que enfrenta.

É sabido que o motor do mercado tem sido essencialmente a oportunidade que encontrou no alojamento local. Esse setor tem crescido exponencialmente, não cessando de aumentar a oferta de ano para ano. O primeiro semestre de 2018 adicionou mais 13,7 mil estabelecimentos ao mercado. É verdade que a internacionalização das cidades, com compradores de dezenas de nacionalidades a investir, tem tido um impacto igualmente relevante. Contudo, centra-se mais nos eixos principais e de gama alta, não tendo um impacto generalizado.

Seja como for, por uma via ou por outra, a corrida ao investimento tem facilitado a subida dos preços, elevando-os muito para além das melhores expectativas dos agentes no passado recente.

Pondo mais o foco no alojamento local, há sem dúvida uma nova indústria que ganha cada vez mais peso nas cidades de Lisboa e Porto, com impacto no turismo, no emprego e no crescimento económico.

Contudo, a aceleração da oferta faz pairar sobre o mercado o espectro de uma alteração de equilíbrios e um risco de perda de valor, estando sempre latente um temor de “bolha” e crescimento não sustentado dos preços.

Na Confidencial Imobiliário acreditamos no primado da informação para compreender quais os pilares efetivos do mercado e qual o seu nível de sustentabilidade. Nessa linha, já em 2016 começamos a trabalhar numa métrica que permitisse conhecer a “inflação” nas diárias praticadas no alojamento local, desenvolvendo um índice de preços. Este índice capta a capacidade dos alojamentos para aumentar o respetivo rendimento, sendo um indicador essencial para se compreender qual o equilíbrio que resulta entre o aumento da oferta e da procura. Num mercado que depende do nível de ocupação, a evolução dos preços não é certamente tudo. No entanto, é normal esperar que num quadro positivo os preços respondam positivamente, e vice-versa, correlacionando com a taxa de ocupação.

Assim, o Índice de Diárias Médias Anuais no Alojamento Local (IAL) vem responder precisamente a essa necessidade assentando, conforme detalhado em artigo específico, numa metodologia que visa abrigá-lo do efeito da sazonalidade (medindo a diária média anual) e da evolução da qualidade da oferta (tendo por base um painel fixo de fogos).

Indo ao que interessa, o IAL mostra que de facto o mercado passou por um ciclo de incerteza e pressão, estando disponível para competir pelo preço. Ao mesmo tempo que os preços de venda dos imóveis subiam a mais de 20% ao ano, as diárias em Lisboa e no Porto desciam. Eventualmente motivados pela falta de maturidade do mercado, pressionados pelo aumento da oferta e pela necessidade de maior afirmação internacional desses destinos, os agentes preferiam descer os preços. Desse equilíbrio resultou uma descida nas rentabilidades que poderia pôr em causa a sustentabilidade das opções feitas, expondo os investidores a um risco de desvalorização dos imóveis.

Contudo, já em 2018 o mercado inverteu esse ciclo e registou uma recuperação que trouxe o índice para uma subida homóloga de 18% no Porto e 12% em Lisboa (IAL em Agosto).

Este é um dado essencial para o mercado. Não há bolha… Há, sim, um mercado cada vez mais capaz de oferecer uma experiência de maior valor e de capturar para si esse mesmo potencial, num caminho que, fazendo o benchmark com IAL apurado para Barcelona, se verifica ter ainda espaço de progressão.

A noção do valor do destino “Portugal” é um desafio para todos…

Num tema paralelo e igualmente abordado nesta edição da Ci, mostra-se a valorização de 9,6% registada nos resorts, no 1º semestre do ano. É mais um exemplo de um mercado que procurou sempre posicionar-se num patamar de excelência, conseguindo manter fiéis os compradores tradicionais, britânicos, alargando cada vez mais o leque de origens de investimento.