Lisboa manteve-se durante 11 trimestres a valorizar quase sempre acima de 5% (variação trimestral). Um caminho iniciado em 2015, do qual resultaram crescimentos anuais superiores a 25%. Após um ciclo de ajustamento a novos padrões de mercado, com um novo quadro de fundamentação de valor, chegados ao 3º trimestre de 2018 os preços baixaram o ritmo para uns “modestos” 3,1%, a que correspondem uns “modestos” 12,9% anualizados.

Cascais, que partilha com Lisboa os racionais turísticos e de procura internacional, foi o mercado que mais acompanhou o seu registo, atingindo valorizações homólogas acima dos 30%... Neste caso, depois de uma série de cinco trimestres a valorizar acima de 7,0%, no 3º trimestre de 2018 ficou-se pelos 0,5%, acompanhando Lisboa na mudança de rumo.

Esta nova tendência segue-se ao sinal já dado pelo Índice do Centro Histórico de Lisboa, que tinha observado uma variação de 0,1% no 1º semestre, um padrão que ainda não se verifica nos demais mercados, desde logo no Porto, cuja valorização é agora que atinge recordes, em 28% anuais… A rapidez da escalada de preços, mais ainda num quadro sem inflação, foi uma novidade sem histórico no mercado nacional. Tratou-se de um ciclo de rutura com os anteriores fundamentos de mercado, mas gerando uma dinâmica de valorização que, paradoxalmente, conduziu a um padrão de forte desencontro de expectativas pelo lado dos vendedores.

Um dos principais indicadores apurados a partir do SIR – Sistema de Informação Residencial é o chamado “gap de mercado”. Mede a distância percentual entre o preço médio das vendas realizadas e o valor médio da oferta disponível no mercado. Ou seja, indica o diferencial entre a oferta e a procura efetiva. 

É interessante verificar que nos anos pré-crise a situação era muito distinta. Nos anos de 1999 a 2006 o mercado valorizou a uma taxa média anual de 2,4%. A suavidade do mercado promovia um relativo alinhamento de expectativas do lado dos proprietários. De facto, os dados SIR apontam para “price gaps” em torno dos 10%, significando que em média as vendas se faziam 10% abaixo do “asking price” médio de cada zona. Com a crise e a queda nos preços de venda, esse diferencial atingiu os 27%, mercê da “rigidez” dos valores de oferta. Assim, o natural, dada a valorização mais recente, seria que o mercado regressasse ao equilíbrio inicial, com “gaps” médios de 10%.

Contudo, não é isso que se observa. Apesar da redução registada, no 3º trimestre de 2018 o “gap de mercado” médio nas áreas metropolitanas foi de 22%. Ou seja, o crescimento dos preços não se refletiu num maior equilíbrio entre oferta e procura efetiva, havendo um fosso substancial entre os valores de oferta colocados pelos proprietários e a realidade das transações realizadas.

Este diferencial deve-se ao simples facto da formação de valores ter por “benchmark” os portais de oferta, onde os proprietários se vão fundamentar para a definição do valor do seu imóvel, gerando um efeito de sobrevalorização autoalimentado. Assim, de forma simples: o “asking price” não traduz a realidade de valor dos ativos.

Olhando os dados do SIR, vemos que o desencontro de expectativas é transversal a todas a geografias, apesar de ser maior nuns mercados do que noutros. 

Vale a pena dizer (isso será objeto de artigo próprio em edições futuras da Ci) que mais do que variar geograficamente, o “price gap” varia com o segmento, sendo menor na oferta de promoção nova.

Eventualmente, num quadro de estabilização dos ritmos de valorização haja condições para se verificar uma maior racionalidade na formação de expectativas. Mas, no imediato, a miopia dos proprietários talvez se afirme como um dos maiores desafios para todos os intervenientes no mercado…