O mercado habitacional teve nos últimos anos uma trajetória de preços totalmente atípica, com um ritmo de subida de preços inesperadamente forte. Sabe-se que os fatores de base são distintos dos que fundaram o ciclo de mercado anterior. No entanto, é inevitável fazer-se a análise comparada do patamar de preços “antes” e “depois”, de molde a compreender-se qual o caminho percorrido e o que faltará percorrer…

Olhando para o Índice de Preços Residenciais (IPR) apurado pela Ci a partir dos preços de venda registados no SIR, e conforme já amplamente reportado, a nível nacional o mercado caiu 22% entre o final de 2007 e meados de 2013. Admitindo-se que esse ajustamento não foi antecedido de uma sobrevalorização geral que implicasse esse nível de ajustamento, seria expectável a gradual recuperação para o patamar de partida. A nível nacional, essa convergência concretizou-se no começo de 2018, com o índice de preços a posicionar-se nos 115,6 pontos (base 100 em 2011), equiparando os 115,8 pontos atingidos em setembro de 2007. No entanto, essa é uma comparação nominal, que ignora mais de 10 anos de inflação, que inflige uma perda real de 12% nos preços. Assim, estava-se em paridade nominal, mas não em paridade real.

Ora, vencido um ano, no final de 2018 esse diferencial desapareceu.

Caso, a partir de setembro de 2007 se projetasse o IPR a partir do comportamento do Índice de Preços no Consumidor, no final de 2018 esse indicador posicionar-se-ia em 129,8 pontos, sendo esse o patamar de igualdade real de preços entre esses foi momentos. Precisamente, é nesse nível (em 130,1 pontos) que se situa atualmente o IPR, mostrando que o mercado já fez integralmente a trajetória de valorização nominal e real que anula em definitivo a crise vivida.

É uma boa notícia que, ao mesmo tempo, implica a consciência de que a margem de valorização futura é hoje mais estreita.

No entanto, e sem prejuízo disso ser assim mesmo e de haver sinais (em especial qualitativos) que mostram menor certeza, a verdade é que tal raciocínio peca por pressupor que o mercado recuperou no sentido do ponto de partida. Nada poderá ser mais errado, já que, como dito e sabido, este é um novo mercado, orientado para novas geografias e justificado por drivers de valor totalmente distintos dos anteriores. Pode ser que os preços se cruzem nas linhas do tempo, como sucede, mas isso não faz do “antes” e do “depois” uma só coisa.

Evidência disso é a cidade de Lisboa, tratada nesta edição da Ci.

Quando se pressente acalmia do mercado, eis que o mesmo cresce 38% (!) atingindo um recorde de 6 mil milhões de euros de vendas em 2018.

Esse crescimento foi ainda mais elevado no segmento habitacional (42%!), atingindo um volume de negócios de 4 mil milhões. O aumento do investimento resulta da valorização não só da própria cidade mas, em especial, do Centro Histórico.

Ao contrário do sinal dado no 1º semestre de 2018, no qual o Centro Histórico tinha tido uma travagem para 0,1% de valorização, na segunda metade do ano esse território voltou ao padrão anterior, registando uma subida de preços de quase 20%...

Certamente não alheio a esse desempenho, a procura internacional intensificou-se fortemente em 2018, batendo um novo recorde e passando a representar 28% do investimento em habitação feito por particulares, sendo claro o ganho de predominância quanto mais nos focamos nos mercados de gama alta.

Os dados do SIR – Reabilitação Urbana permitem identificar 80 nacionalidades a investir em Lisboa, com franceses à cabeça, seguidos de chineses e, depois, de origens emergentes como o Brasil e Estados Unidos.

Deixamos de ser donos do mercado. Não dominamos os seus limites e desconhecemos o seu ponto de equilíbrio. Ainda bem.