O mercado imobiliário na cidade do Porto vive um momento épico, com todos os indicadores nos máximos históricos.

Na presente edição da Ci revisitam-se os principais indicadores de desempenho no Porto e respetivo Centro Histórico, não podendo os mesmos deixar de traduzir o sentimento positivo que os operadores transmitem e que decorre da combinação de diversas forças que se combinam numa tempestade perfeita.

Desde logo, o ritmo de investimento em reabilitação, que não cessa de crescer, batendo recordes no Centro Histórico e disseminando-se para a respetiva periferia: Cedofeita, Santo Ildefonso e Bonfim. O mesmo na restante cidade, onde igualmente o licenciamento atingiu um máximo desde 2011. Como uma bola de neve, a reabilitação induz e internaliza um movimento de valorização do território e dos imóveis, com o Índice de Preços do Centro Histórico do Porto a apontar para uma subida de 10,3% em 2017 o que, face a 2011 (o ponto mais baixo do mercado), significa uma valorização acumulada de 127,9%.

Consequentemente, nas zonas “prime”, designadamente no eixo Mouzinho / Flores, os preços de venda de frações residenciais registam um nível médio que supera já os 4.000 euros/m² e que, na gama alta, atinge mesmo os seis mil euros/m² (percentil 95 dos preços de venda). Tudo corre bem no Porto.

Os descontos reduziram-se para 5% e o tempo médio de absorção desceu de quase 15 meses em 2015, para menos de metade, situando-se perto dos 7 meses em 2017, sendo de apenas 5 meses na freguesia da Baixa e Centro Histórico. Contudo, este movimento não é uniforme, sendo diversos os paradoxos

Um primeiro fica patente em resultado da análise temporal da valorização da cidade. É quase esquizofrénico, mas ao mesmo tempo que na gama média o mercado está (ainda) 18% abaixo do nível de 2007 (há 10 anos!), na gama alta (ditada pela promoção e reabilitação) os preços de venda estão 40% acima do patamar desse ano

Digo em preços de venda, não em valores de oferta. É que se há distâncias significativas nos preços nas duas gamas, o mesmo não sucede tanto quando se analisam os valores de oferta, havendo uma clara tentativa geral de colagem do mercado aos preços nas zonas centrais, com vocação turística, apesar de nem todas as localizações e fogos oferecem o mesmo tipo de programa e potencial. Assim, enquanto na gama alta do mercado se apura um price gap1 de “apenas” -14%, na gama média esse indicador atinge os -29%, quase duplicando face aos -17% de 2015. Há, portanto, um segmento que encontra eco no mercado e outro que testa os seus limites, motivado em especial pela falta de oferta e alternativas de investimento

Um segundo paradoxo é a aparente indiferença dos investidores ao fluxo de oferta que se avizinha. Em 2017, entraram em pipeline na cidade do Porto 1.831 apartamentos T0 e T1. E se em 2017 estas duas tipologias somam 84% das vendas no CHP, é também na Baixa e Centro Histórico que se concentra este novo caudal de oferta.

Que impacto terá? Ninguém conseguirá fazer afirmações firmes. No essencial este movimento vem responder ao apelo da procura, sendo normal que contribua para o equilíbrio do mercado.