O Índice de Pipeline Imobiliário é uma medida da evolução do volume de novos projetos de promoção imobiliária residencial em carteira. Acompanha o mercado através do número de metros quadrados dos projetos que são alvo de emissão de pré-certificado energético por parte da ADENE.

Tendo por base essa fonte, é um indicador avançado da evolução futura da promoção imobiliária e atividade de construção no segmento residencial, na medida em que os pré-certificados são emitidos na fase de licenciamento, antecedendo a emissã dos alvarás de construção, que refletem já o conjunto de projetos cuja obra “está a arrancar”.

O tratamento dos pré-certificados revela-se uma forma extremamente objetiva para monitorizar o mercado, não só pela capacidade de antecipação que essa informação tem, como também pela possibilidade de segmentar em função do tipo de obra (nova ou reabilitação), pela dimensão dos edifícios (permitindo destrinçar entre prédios de pequena, média ou grande dimensão), pela tipologia dos fogos e pela classe energética. O índice mostra que no segundo trimestre de 2019 a carteira de projetos cresceu 11% em termos homólogos. Esse esse é o registo mais baixo desde 2015, sucedendo a um ciclo de crescimentos quase sempre entre os 30% e os 50%, invertendo o congelamento a que a promoção esteve sujeita e que levou o índice a um mínimo de 33 pontos em 2014 (base 100 em 2011). Desde então o “pipeline” aumentou cerca de 400%, atingindo os 600% em Lisboa e quase 1100% no Porto (claro, refletindo uma base quase nula)…

O aumento da oferta responde de forma direta à valorização registada desde então, sendo causa e efeito da mesma. E os números são já de facto relevantes: desde 2017, entre obra nova e reabilitação, foram lançados projetos num total de 92,4 mil fogos. Trata-se de um volume obviamente expressivo, num país cuja base de partida era “o excesso de habitação” e “um milhão de casas vazias”.

Contudo, quando comparado com o número de transações realizadas no mercado, percebe-se que estamos a falar somente de cerca de 22% do total. Ou seja, nesse mesmo período foram realizadas cerca de 420 mil transações (já incluindo uma estimativa para o 2º trimestre/2019), numa média anual de 167 mil vendas.

O enquadramento do volume de promoção na dinâmica da procura é essencial para se ter uma leitura adequada destes dados, evitando uma leitura rápida de excesso de oferta.

Sem prejuízo, e porque os equilíbrios económicos acabam sempre por se impor, o mercado está já a antecipar um novo período (que pode perdurar) de alguma estagnação no crescimento de preços, levando não só à perda de ritmo de lançamento de novos projetos como ao aumento da taxa de não concretização dos que estão já em carteira.

Os dados atuais mostram que o primeiro setor a responder tem sido o da reabilitação, em especial em Lisboa. Na capital o Índice de Pipeline Imobiliário registou pela primeira vez desde 2013 uma quebra em termos homólogos, num cenário no qual a construção nova ganha cada vez mais quota, atingindo os 59% no 1º semestre de 2019.

Essa parece ser uma reação natural ao ciclo de valorização nessa cidade (que antecipa os ciclos das demais) e onde não só os preços estão em clara desaceleração/estabilização, como os custos de construção não cessam de aumentar, podendo pôr em causa a viabilidade das operações. No entanto, não creio expectável que Lisboa seja o elo fraco da cadeia... Os custos de construção aumentam em todo o lado e, se Lisboa tosse, outros mercados podem engripar… O mesmo é dizer que não se pode tomar por certo que a perda de ritmo no centro se converta em ganho para a periferia, pois nesta não só os custos de construção geram o mesmo tipo de pressão como a base de valor dos ativos é menor. Assim, numa segunda iteração, e em face de um setor de construção inelástico, podem ser os mercados menos centrais e (precisamente) de maior vocação habitacional os que tenham dificuldade de competir na atração de recursos.